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Der Bundesgerichtshof muss sich immer wieder mit Sachverhalten aus dem Bereich der Grundstücksveräußerung beschäftigen.
Im vorliegenden Fall (BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20) wurde bei der Errichtung eines auf dem Grundstück stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen. Nach zutreffender Auffassung des Bundesgerichtshofs liegt hierin keine Arglist. Im Urteil heißt es dazu eindeutig:

“Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gem. § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.”

Regelmäßig wird bereits in der notariellen Urkunde die Gewährleistung ausgeschlossen. Demnach müssen die Erwerber die Arglist des Verkäufers nachweisen. Diese kann im notariellen Kaufvertrag nicht ausgeschlossen werden.

In Kaufverträgen über Immobilien wird in aller Regel die Gewährleistung ausgeschlossen. Dieser Haftungsausschluss findet jedoch seine Grenzen, wenn ein Verkäufer einen ihm bekannten, für die Kaufpreisfindung bedeutsamen Mangel arglistig verschweigt.

Auch wenn Käufer und Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen haben, kann ein erheblicher Schädlingsbefall im Gebäude einen Mangel darstellen, der zum Rücktritt berechtigt. Dies hat das Oberlandesgericht Braunschweig in seinem Urteil vom 18. November 2018 (Az. 9 U 51/17) entschieden.

Im entschiedenen Fall erwarb der Käufer unter Ausschluss der Gewährleistung ein Fachwerkhaus, das einen schon seit 15 Jahren bestehenden massiven Insekten- und Pilzbefall aufwies. Erkennbar war für den Käufer nur ein aktueller Befall, nicht aber das Vorhandensein von Schädlingen seit 15 Jahren.

Der Käufer verlangte, als ihm dieser lange zurückliegende Befall bekannt geworden war, vom Verkäufer Rückerstattung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Grundstücks – trotz des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses.

Im konkreten Fall hatte der Verkäufer den Käufer über diesen lang andauernden Schädlingsbefall nicht informiert. Dies hätte er aber nach der Entscheidung des OLG Braunschweig auch ohne Nachfrage des Käufers tun müssen, denn ein solch langer Schädlingsbefall sei ein Umstand, der für den Kaufentschluss stets von Bedeutung ist.

Auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält.

Die Offenbarungspflicht beschränkt sich allerdings in der Regel nur auf verdeckte Mängel, weil ein Verkäufer davon ausgehen darf, dass ein Käufer auf einen ohne weiteres erkennbaren Mangel von selbst aufmerksam wird. Hieraus habe der Käufer aber nur auf einen aktuellen Befall schließen können. Nicht erkennen konnte er nach den Ausführungen des Oberlandesgerichts dagegen, dass der Schädlingsbefall bereits seit über 15 Jahren andauere.

Ein bloßer Verdacht des Käufers, dass das Gebälk bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen war, entbindet den Verkäufer nicht von seiner Pflicht, den Käufer von sich aus und ungefragt über sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels zu informieren.