Die WEG-Reform 2020 hat einige gravierende prozessuale Änderungen herbeigeführt. Die Vertretung der verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft war bis zur Reforum 2020 unsicher.

Der § 9b Abs. 1 S. 2 WEG bestimmt nunmehr, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer- ohne Verwalter- durch die Eigentümer gemeinschaftlich vertreten wird. Seit der Reform 2020 sind Beschlussanfechtungsklagen nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG). Der Kläger einer Beschlussanfechtungsklage wäre als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich auch Vertreter auf Beklagtenseite. Jedoch kann ein Kläger nicht gleichzeitig Kläger und auf der Beklagtenseite mit anderen Eigentümern Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein.

Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass der Kläger für diese prozessuale Situation als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausscheidet und die verbleibenden Wohnungseigentümer Gesamtvertreter werden. Eine besondere Beschlussfassung ist nicht erforderlich.

 

BGH, Urteil vom 08.07.2022 – V ZR 202/21

Der Bundesgerichtshof hat durch Urteil vom 26.01.2022 über die Entschädigungszahlung einer Betriebsschließungsversicherung entschieden.

Ein Restaurantbesitzer verlangte von der Versicherung Entschädigung aufgrund der behördlichen Schließungsanordnung. Die Versicherungsbedingungen enthielten in den Zusatzbestimmungen abschließende Aufzählungen der versicherten Krankheiten und Krankheitserreger. Der Bundesgerichtshof prüfte diesen Teil der Versicherungsbedingungen und befand die vertraglichen Bestimmungen für eindeutig und rechtmäßig. Eine Entschädigung darf der Versicherungsnehmer nun nicht erwarten.

Für die Praxis sollten die Vertragsbedingungen der Betriebsschließungsversicherung genau geprüft werden. Der Bundesgerichtshof hat die Zusatzbedingungen für die Versicherung von Betrieben gegen Schäden aufgrund behördlicher Anordnung nach dem Infektionsschutzgesetz (Betriebsschließung) – 2008 (ZBSV 08) geprüft. Für ältere Verträge könnten andere Bedingungen gelten.

 

Der Bundesgerichtshof hat für eine Vielzahl von Gerichtsverfahren eine grundsätzliche Entscheidung getroffen:

Erfolgte eine Geschäftsschließung aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, obliegt dem Mieter von gewerblich genutzten Räumen ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs.1 BGB.

Es hat jedoch eine Einzelfallentscheidung über die Höhe der Anpassung zu erfolgen. Hierbei sind auch geleistete staatliche Soforthilfen, Zahlungen aus Betriebsschließungsversicherungen und Umsatzrückgänge zu berücksichtigen. Eine pauschale Anpassung wurde verworfen.

 

BGH, Urt. v. 12.01.2022, Az. XII ZR 8/21

In einem aktuellen Verfahren beschäftigt sich der BGH mit der Betriebsschließung im Einzelhandel während der Corona-Pandemie. Das Oberlandesgericht hielt die hälftige Zahlung der monatlichen Miete für interessengerecht und angemessen.

Dem BGH ist dies zu pauschal. Im Ergebnis wird erwartet, dass eine umfassende Prüfung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen ist. Im Zweifel wird sich das Oberlandesgericht erneut mit dem Sachverhalt befassen müssen und hierbei die Hinweise und Ausführungen des BGH berücksichtigen müssen.

 

(BGH, Az. XII ZR 8/21)

Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers vom Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision und die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadensersatzpositionen dar.

Diese sind als sogenannte “nutzlose Aufwendungen”  und somit als Schaden erstattungsfähig.

 

 

BGH, Urt. v. 24.09.2021- V ZR 272/19

Gesellschaften müssen mindestens die folgenden Daten über ihre wirtschaftlich Berechtigten in das deutsche Transparenzregister eintragen:

Vor- und Familienname, Geburtsdatum, Wohnort, Art und Umfang des wirtschaftlichen Interesses (Kapitalanteil in Euro und Stimmrecht in Prozent) und die Staatsangehörigkeit Berechtigten (§ 19 Abs. 1 GwG).
Wirtschaftlich Berechtigter ist jede natürliche Person, die mehr als 25 % der Kapitalanteile hält, mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrolliert oder auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt (§ 3 Abs. 2 GwG).

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Ein Erbe kann auf seinen Pflichtteil verzichten. Ein solcher Verzicht muss vor Eintritt des Erbfalls in aller Regel notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein.

Wie nun das Oberlandesgericht Koblenz (12 U 1681/20) entschieden hat, kann der Verzicht auch noch nach dem Eintritt des Erbfalls erklärt werden, und zwar über einen sog. “Erlassvertrag” formfrei.

Wer über seinen Pflichtteilsverzicht irrt, kann ihn allerdings später nicht anfechten. Deshalb ist der Abschluss eines möglicherweise sehr weit reichenden Erlassvertrages ohne rechtliche Beratung nicht zu empfehlen.

Ihr Notar und Ihre Notarin: Beratung inklusive

In zwei Verfahren hat das Hanseatische Oberlandesgericht Bremen entschieden, dass eine Versicherung bei einer Betriebsunterbrechung aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht eintrittspflichtig ist.

Hier hatten zwei Betreiber von Gastronomiebetrieben die Versicherung auf Zahlung verklagt. Die Versicherungsbedingungen sahen vor, dass ein Versicherungsfall bei bestimmten Krankheitserreger eintritt. In den Bedingungen waren einzelne Krankheiten und Krankeitserreger genannt. SARS-CoV-2 war ausdrücklich nicht enthalten. Das Gericht argumentierte hier die Regelungen seien abschließend. Eine Leistungspflicht scheidet aus.

(Hanseatisches Oberlandesgericht Bremen, Urteil v. 16.09.2021 – 3 U 009/21)

 

Praxistipp:

Für den Fall der Betriebsunterbrechung ist ein genauer Blick in die Allgemeinen Versicherungsbedingungen (AVB) zu empfehlen. Ist die Regelung dort nicht abschließend, könnte eine Leistungspflicht der Versicherung bestehen.

Der Bundesgerichtshof muss sich immer wieder mit Sachverhalten aus dem Bereich der Grundstücksveräußerung beschäftigen.
Im vorliegenden Fall (BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20) wurde bei der Errichtung eines auf dem Grundstück stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen. Nach zutreffender Auffassung des Bundesgerichtshofs liegt hierin keine Arglist. Im Urteil heißt es dazu eindeutig:

“Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gem. § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.”

Regelmäßig wird bereits in der notariellen Urkunde die Gewährleistung ausgeschlossen. Demnach müssen die Erwerber die Arglist des Verkäufers nachweisen. Diese kann im notariellen Kaufvertrag nicht ausgeschlossen werden.

In einer aktuellen Entscheidung beschäftigt sich der Bundesgerichtshof mit dem Kompetenzspielraum des Verwalters.
Dort hatten die Wohnungseigentümer durch Beschluss dem Verwalter über seine gesetzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen. Die Grenze findet sich, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt.

BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 215/20