Während sich die Vertragsparteien um die tatsächlichen Gegebenheiten wie den Zustand der Immobilie kümmern, klärt der Notar die „rechtliche Beschaffenheit“ des Grundstücks.

„Der Erwerb eines Grundstücks macht den Käufer zwar zum Eigentümer, sichert ihm aber nicht automatisch alle Rechte daran“, weiß Notar Michael Uerlings, Pressesprecher der Rheinischen Notarkammer. In der Regel möchte der Käufer das Grundstück frei von Rechten Dritter erwerben.

Die sogenannte Lastenfreistellung, also die Organisation der Löschung von eingetragenen Rechten im Zuge der Grundstücksübertragung, gehört zu den wesentlichen Aufgaben des Notars. (…)

Quelle: Rheinische Notarkammer

Immobilien werden in der Regel über ein Bankdarlehen langfristig finanziert. Wer nach Ablauf der vereinbarten Zinsfestschreibungszeit eine Umfinanzierung vornehmen will, darf dafür nicht mit einer Extra-Gebühr belastet werden. Der Aufwand der Bank für einen Treuhandauftrag ist mit dem Zins abgegolten, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.09.2019, Az. XI ZR 7/19).

Der BGH erklärte solche Gebühren für unwirksam, die für die Bearbeitung von Treuhandaufträgen bei der Ablösung eines Darlehens durch eine andere Bank verlangt werden. Die Bank hatte im BGH-Fall 100 Euro dafür verlangt, dass eine bestehende Grundschuld im Zuge von Treuhandauflagen auf eine andere Bank übertragen wird. Der BGH führte dazu aus, dass eine Bank mit der Bestellung, Verwaltung und Verwertung von Sicherheiten lediglich eigene Vermögensinteressen wahrnimmt.

Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen einer Bank, wonach die Bank nach dem Tode des Kunden zur Klärung der rechtsgeschäftlichen Berechtigung die Vorlegung eines Erbscheins verlangen kann, ist unwirksam. (Urteil des Bundesgerichtshofs XI ZR 401/12).

Zwar hat die Bank – ebenso wie der Erbe – grundsätzlich ein Interesse daran, sicherzustellen, dass nur der wahre Berechtigte über vorhandenes Guthaben verfügt. Das Gesetz, so der Bundesgerichtshof, verlange vom Erben aber nicht zwingend, einen Erbschein vorzulegen. Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis des Nachlassgerichts und weist den Erben als solchen aus. Das Verfahren zur Erlangung eines Erbscheins ist allerdings zeit- und kostenaufwendig. Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass es dem Bankkunden auch möglich sein muss, den Erbnachweis einfacher und kostengünstiger zu führen.

Eine solche Möglichkeit ist insbesondere die Vorlage eines notariellen Testaments oder Erbvertrages zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll. Da hieraus die Erbfolge in der Regel eindeutig hervorgeht, ist daneben ein Erbschein nicht erforderlich. Dies gilt übrigens auch im Grundbuchverfahren: Gem. § 35 Abs. 1 S. 2 GBO kann der Erbe einer Immobilie nach Vorlage eines eröffneten notariellen Testaments als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Der Kostenvorteil beim notariellen Testament liegt darin, dass nur einmal die Beurkundungsgebühr anfällt, während beim Erbschein neben der Gebühr für den Antrag nochmals eine Gebühr für die Erteilung durch das Nachlassgericht entsteht. Bei einem Nachlasswert von 100.000 € fällt beispielsweise für das notarielle Testament eine Gebühr in Höhe von 273,00 € (zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer) an, während der Erbschein mit einer Gesamtgebühr von 546,00 € zu Buche schlägt. Die persönliche Beratung durch den Notar und der Entwurf des Testaments sind in der Beurkundungsgebühr bereits enthalten.

Hinzu kommt, dass beim notariellen Testament Erklärungen wirksam und eindeutig formuliert, Anfechtungen und Auslegungsstreitigkeiten damit vermieden werden und das Testament bis zum Erbfall beim Amtsgericht verwahrt wird. Darüber hinaus wird es im Zentralen Testamentsregister bei der Bundesnotarkammer registriert und somit nach dem Tod mit Sicherheit aufgefunden. Eigenhändige Testamente haben diese Vorteile in der Regel nicht.

Quelle: Bundesnotarkammer

In seinem Urteil vom 06.02.2019 hatte der siebte Zivilsenat des OLG Celle (Az.: 7 U 102/18) über die Frage seiner internationalen Zuständigkeit zu entscheiden, nachdem eine deutsche Autokäuferin gegenüber einer in Bulgarien ansässigen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (EOOD) Gewährleistungsansprüche geltend gemacht hat.

Die Klägerin hat von der Verkäuferin einen gebrauchten PKW gekauft, welcher sich laut des Inserats in einem “makellosen Bestzustand” befunden haben soll. Tatsächlich wies das Fahrzeug allerdings erhebliche Unfallschäden auf. Die der bulgarischen Sprache nicht mächtige Klägerin zahlte sodann den vereinbarten Kaufpreis i.H.v. EUR 60.000 an die Verkäuferin und reiste zur Abholung des Fahrzeugs nach Bulgarien, wo sie einen auf bulgarisch abgefassten Kaufvertrag unterschrieb. Die weiteren vor Ort besprochenen Umstände sind zwischen den Parteien streitig gewesen.

Vor dem Landgericht Hannover klagte die Klägerin auf Schadensersatz und stützte diesen ausschließlich auf gesetzliche Ansprüche (§ 823 II BGB i.V.m. § 263 I StGB), da für vertragliche Ansprüche jedenfalls die bulgarische Gerichtsbarkeit zuständig gewesen wäre. Das Landgericht Hannover hat seine internationale Zuständigkeit bejaht und der Klage stattgegeben. Die Berufungsinstanz in Form des OLG Celle hob das erstinstanzliche Urteil jedoch auf und wies die Klage mit der Begründung ab, es habe nach Art. 7 EuGVVO an der internationalen Zuständigkeit des Landgerichts Hannover gefehlt. Zur Begründung führte es aus, dass in der Täuschung über den Fahrzeugzustand zugleich auch eine Verletzung der vertraglichen Pflicht auf Lieferung einer mangelfreien Sache, also der Lieferung eines unfallfreien Fahrzeugs liege. Für die Aufklärung der diesem Umstand zugrunde liegenden Tatsachen seien die bulgarischen Gerichte zuständig.

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat die in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegten Mindest- und Höchstsätze für das vom Auftraggeber zu zahlende Honorar als europarechtswidrig eingestuft (EuGH, Urt. v. 04.07.2019 – Rs. C-377/17).

Nach der EU-Dienstleistungsrichtlinie 2006/123/EG dürfen Mindest- und Höchstpreise nur unter engen Voraussetzungen festgesetzt oder beibehalten werden.

Die deutsche HOAI, nach der das Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen abhängig von den Baukosten in einer gesetzlich geregelten Preisspanne erhoben werden muss, verstößt gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie.

Die HOAI ist damit nicht außer Kraft gesetzt; die Bundesregierung muss allerdings eine Neuregelung für die nicht mehr geltenden starren Vergütungsregelungen schaffen.

Lassen Sie sich fachkundig beraten, was das für aktuelle Verträge und Streitigkeiten bedeutet.

Der für das Reiserecht zuständige zehnte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte am 25.06.2019 (Az.: X ZR 166/18) über die Frage zu entscheiden, ob eine Beweisaufnahme über die Einhaltung von Sicherheitsvorschriften in einem Hotelzimmer notwendig ist. Die Reisenden haben aus einem dort geschehenen Unfall Ansprüche gegen den Reiseveranstalter hergeleitet. Der Sohn der Lebensgefährtin des Klägers lief durch eine gläserne Balkontür, die lediglich mit einem Aufkleber versehen und aus nicht bruchsicherem Glas gefertigt gewesen ist. Die Tür zerbrach, wodurch sich das siebenjährige Kind Schnittverletzungen zuzog.

Der zuständige Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die zweitinstanzliche, klageabweisende Entscheidung aufgehoben und die Sache zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dieses wird im weiteren Prozessverlauf nun doch klären müssen, ob eine Balkontür aus nicht bruchsicherem Glas den für die Hotelanlage maßgeblichen örtlichen Bauvorschriften entspricht. Das Berufungsgericht sah den Vortrag des Klägers zu einem Verstoß gegen Bauvorschriften als nicht hinreichend konkret an.

War die Beziehung nur von ungewöhnlich kurzer Dauer, muss der Ex-Partner Geldgeschenke von den Schwiegereltern nach einer Trennung oder Scheidung zurückzahlen.

Das entschied der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil vom 18. Juni 2019 – X ZR 107/16.

In allen anderen Fällen hingegen nicht, denn ein Schenker müsse stets auch mit einem Scheitern der Beziehung rechnen.

Wann von einer ungewöhnlich kurzen Dauer ausgegangen werden darf, ist allerdings eine Einzelfallfrage. Ist die Annahme gerechtfertigt, dass die Schenkung nicht erfolgt wäre, wenn für den Schenker das alsbaldige Ende des Zusammenlebens bereits erkennbar war, dann kann dem Schenker regelmäßig nicht zugemutet werden, sich an der Zuwendung festhalten lassen zu müssen.

In Kaufverträgen über Immobilien wird in aller Regel die Gewährleistung ausgeschlossen. Dieser Haftungsausschluss findet jedoch seine Grenzen, wenn ein Verkäufer einen ihm bekannten, für die Kaufpreisfindung bedeutsamen Mangel arglistig verschweigt.

Auch wenn Käufer und Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen haben, kann ein erheblicher Schädlingsbefall im Gebäude einen Mangel darstellen, der zum Rücktritt berechtigt. Dies hat das Oberlandesgericht Braunschweig in seinem Urteil vom 18. November 2018 (Az. 9 U 51/17) entschieden.

Im entschiedenen Fall erwarb der Käufer unter Ausschluss der Gewährleistung ein Fachwerkhaus, das einen schon seit 15 Jahren bestehenden massiven Insekten- und Pilzbefall aufwies. Erkennbar war für den Käufer nur ein aktueller Befall, nicht aber das Vorhandensein von Schädlingen seit 15 Jahren.

Der Käufer verlangte, als ihm dieser lange zurückliegende Befall bekannt geworden war, vom Verkäufer Rückerstattung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Grundstücks – trotz des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses.

Im konkreten Fall hatte der Verkäufer den Käufer über diesen lang andauernden Schädlingsbefall nicht informiert. Dies hätte er aber nach der Entscheidung des OLG Braunschweig auch ohne Nachfrage des Käufers tun müssen, denn ein solch langer Schädlingsbefall sei ein Umstand, der für den Kaufentschluss stets von Bedeutung ist.

Auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält.

Die Offenbarungspflicht beschränkt sich allerdings in der Regel nur auf verdeckte Mängel, weil ein Verkäufer davon ausgehen darf, dass ein Käufer auf einen ohne weiteres erkennbaren Mangel von selbst aufmerksam wird. Hieraus habe der Käufer aber nur auf einen aktuellen Befall schließen können. Nicht erkennen konnte er nach den Ausführungen des Oberlandesgerichts dagegen, dass der Schädlingsbefall bereits seit über 15 Jahren andauere.

Ein bloßer Verdacht des Käufers, dass das Gebälk bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen war, entbindet den Verkäufer nicht von seiner Pflicht, den Käufer von sich aus und ungefragt über sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels zu informieren.

 

Häufig sagt der Arbeitgeber nicht jedem Stellenbewerber ab. Werden Stellenbewerber nicht über eine Absage informiert, beginnt die gesetzliche Zweimonatsfrist zur Geltendmachung einer Diskriminierungsentschädigung allerdings nicht an zu laufen. Dabei weist das Bundesarbeitsgericht in einem Grundsatzurteil (Az.: 8 AZR 402/15) darauf hin, dass diese Frist nur zu laufen beginnt, wenn der Arbeitgeber ausdrücklich einen Bewerber abgelehnt hat.

In einfacheren Worten heißt das: Bleibt der Arbeitgeber untätig und unterlässt eine ausdrückliche Absage, können Stellenbewerber auch noch nach Ablauf der Zweimonatsfrist mögliche Ansprüche gerichtlich geltend machen, wenn sie sich diskriminiert fühlen.

Im Regelfall kann eine Ehe erst geschieden werden, wenn ein sogenanntes Trennungsjahr verstrichen ist. Dann erst gilt die Ehe gesetzlich als gescheitert.

Eine frühere Scheidung ist hingegen möglich, wenn die Fortsetzung der Ehe für einen Ehegatten aus Gründen, die in der Person des anderen Ehegatten liegen, eine unzumutbare Härte darstellen würde (§ 1565 Abs. 2 BGB).

Ob eine solche „unzumutbare Härte” vorliegt, ist immer eine Frage des Einzelfalles.

Das Oberlandesgericht Oldenburg hat am 26.04.2018 (Az.: 4 UF 44/18) darauf hingewiesen, dass dieses Kriterium erfüllt sei, wenn die Grundlage eines weiteren Zusammenlebens der Eheleute bei Gewalttätigkeiten und Demütigungen zerstört ist.

In dem entschiedenen Fall waren die Eheleute 26 Jahre verheiratet. Nach den Feststellungen des Gerichts sei der Ehemann häufig sehr aggressiv und gewalttätig gewesen und habe sich nach Aussagen der gemeinsamen Kinder wie ein „Pascha” benommen. Zuletzt sei die Ehefrau von ihrem Ehemann heftig geschüttelt und grob beleidigt worden. Daher sei ein Trennungsjahr und ein Festhalten an der Ehe der Ehefrau nicht zuzumuten.

Das Vorliegen solcher Unzumutbarkeitsmerkmale ist stets eine Frage des Einzelfalls.

Weitere Infos zum Familienrecht: www.scheidung-achim.de