Ein Erbe kann auf seinen Pflichtteil verzichten. Ein solcher Verzicht muss vor Eintritt des Erbfalls in aller Regel notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein.

Wie nun das Oberlandesgericht Koblenz (12 U 1681/20) entschieden hat, kann der Verzicht auch noch nach dem Eintritt des Erbfalls erklärt werden, und zwar über einen sog. “Erlassvertrag” formfrei.

Wer über seinen Pflichtteilsverzicht irrt, kann ihn allerdings später nicht anfechten. Deshalb ist der Abschluss eines möglicherweise sehr weit reichenden Erlassvertrages ohne rechtliche Beratung nicht zu empfehlen.

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In zwei Verfahren hat das Hanseatische Oberlandesgericht Bremen entschieden, dass eine Versicherung bei einer Betriebsunterbrechung aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht eintrittspflichtig ist.

Hier hatten zwei Betreiber von Gastronomiebetrieben die Versicherung auf Zahlung verklagt. Die Versicherungsbedingungen sahen vor, dass ein Versicherungsfall bei bestimmten Krankheitserreger eintritt. In den Bedingungen waren einzelne Krankheiten und Krankeitserreger genannt. SARS-CoV-2 war ausdrücklich nicht enthalten. Das Gericht argumentierte hier die Regelungen seien abschließend. Eine Leistungspflicht scheidet aus.

(Hanseatisches Oberlandesgericht Bremen, Urteil v. 16.09.2021 – 3 U 009/21)

 

Praxistipp:

Für den Fall der Betriebsunterbrechung ist ein genauer Blick in die Allgemeinen Versicherungsbedingungen (AVB) zu empfehlen. Ist die Regelung dort nicht abschließend, könnte eine Leistungspflicht der Versicherung bestehen.

Der Bundesgerichtshof muss sich immer wieder mit Sachverhalten aus dem Bereich der Grundstücksveräußerung beschäftigen.
Im vorliegenden Fall (BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20) wurde bei der Errichtung eines auf dem Grundstück stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen. Nach zutreffender Auffassung des Bundesgerichtshofs liegt hierin keine Arglist. Im Urteil heißt es dazu eindeutig:

“Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gem. § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.”

Regelmäßig wird bereits in der notariellen Urkunde die Gewährleistung ausgeschlossen. Demnach müssen die Erwerber die Arglist des Verkäufers nachweisen. Diese kann im notariellen Kaufvertrag nicht ausgeschlossen werden.

In einer aktuellen Entscheidung beschäftigt sich der Bundesgerichtshof mit dem Kompetenzspielraum des Verwalters.
Dort hatten die Wohnungseigentümer durch Beschluss dem Verwalter über seine gesetzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen. Die Grenze findet sich, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt.

BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 215/20

Übernimmt der Gewerbemieter eine vertragliche Pflicht zur Umgestaltung der Mietsache und kommt er dieser Pflicht auch bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht nach, muss der Vermieter seine Ansprüche binnen sechs Monaten ab Rückgabe des Mietobjekts geltend machen.

Im vorliegenden Fall hatten die Vertragsparteien folgende Vereinbarung getroffen:

„Versiegelung des Hallenbodens und Isolierung des rückwärtigen Teilbereichs Raumabteilung der Halle gem.ehemaliger Zusatzvereinbarung vom 01.01.2006“

Die Umgestaltungsmaßnahmen wurden vom Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht ausgeführt, sodass der Vermieter diese im Wege des Schadensersatzes ersetzt verlangte. Hierfür gilt die Frist von sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache(§ 548 BGB).

(BGH, Urteil vom 31. März 2021 -XII ZR 42/20)

In einer aktuellen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof erneut (Dauerbrenner) mit dem Härtegrund des Alters bei der Eigenbedarfskündigung beschäftigt.
Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis. Das Mietobjekt sollte selbst genutzt werden. Die Mieterin widersprach der Kündigung und führte ihr Alter als Härtegrund an.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass das Alter der Mieterin nicht ausreichend ist einen Härtegrund zu begründen. Dies würde im Ergebnis bedeuten, dass Mieter ab einem bestimmten Alter ein Kündigungsprivileg genießen. Dies ist von Gesetzes wegen nicht vorgesehen. Es würde auch an der notwendigen Abwägung der beiderseitigen Interessen fehlen. Insoweit ist die gewollte Lebensplanung des Vermieters bei der Abwägung zu berücksichtigen und zu respektieren.

(BGH, Urt. v 03.02.2021 -VIII ZR 68/19)

Sollten Sie einen Eigenbedarf durchsetzen wollen, sollten Sie sich frühzeitig von uns beraten lassen!

Besteht gegen den Geschäftsführer des Mieters der dringende Tatverdacht, den Vermieter getötet zu haben, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.So lautet der Tenor des erlassenen Urteils.
Gegen den Geschäftsführer der Mieterin bestand dringender Tatverdacht einen der Vermieter getötet zu haben. Es wurde Haftbefehl erlassen und der Geschäftsführer sitzt in Untersuchungshaft. Das Oberlandesgerichts gab dem verbleibenen Vermieter Recht.
Gewalttätigkeiten des Mieters gegen den Vermieter stellen regelmäßig einen Grund zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Eine Abmahnung ist hier nicht erforderlich.
Bei der Würdigung erfolgt regelmäßig eine Abwägung zwischen den Vermieterinteressen (Beendigung des Mietverhältnisses) und Mieterinteressen (Fortsetzung des Mietverhältnisses). Diese fiel hier selbstverständlich zugunsten des Vermieters aus.

OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2021 – 2 U 13/20

Landwirtschaftliche Nutzflächen werden häufig über mehrere Jahre verpachtet.Für den Streitfall sollten bereits frühzeitig wichtige Kriterien beachtet werden.

1.
Ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag sollte stets schriftlich geschlossen werden. In dem Vertragswerk können Einzelheiten und Folgen genau geregelt werden.

2.
§ 585a BGB bestimmt, dass Pachtverträge, die über mehr als 2 Jahre mündlich abgeschlossen werden, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Solche Pachtverträge -auf unbestimmte Zeit- können mit einer Frist von 2 Jahren zum Schluss des Pachtjahres gekündigt werden (§ 594 a BGB). Danach ist die vereinbarte Vertragslaufzeit des mündlichen Vertrags unerheblich.

3.
Es sollte genau geregelt sein welche Bewirtschaftung erlaubt ist. So kann der Anbau gentechnisch veränderter Anpflanzungen ausgschlossen werden. Weiter können auch solche Bewirtschaftungen ausgeschlossen werden die zu einer nachträglichen Belastung des Bodens führen.

4.
Die Unterverpachtung darf nur mit Zustimmung des Verpächters erfolgen. Eine solche Regelung sollte sich ebenfalls in dem Vertrag wiederfinden. Ausnahmen hierzu finden sich in § 593a BGB über die lebzeitige Hofübergabe. Hieran sind jedoch strenge Voraussetzung geknüpft.

Das Amtsgericht Stuttgart (Urteil vom 12.03.2021 – 35 C 1278/20, noch nicht rechtskräftig) verurteilte einen Mieter zur Räumung. Der Mieter hatte -ohne die Zustimmung des Vermieters- ein Gewächshaus und eine Stützmauer errichtet.
Der Vermieter stellte an dem Mietobjekt die Errichtung eines Stahlträgers an der Außenfassade fest. Mietvertraglich war für die bauliche Veränderung die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Der Vermieter mahnte den Mieter ab und forderte -unter Fristsetzung- den Rückbau. Der Mieter kam dieser Aufforderung nicht nach, sondern baute das Gewächshaus und errichtete eine Stützmauer. Diese Mauer ragte als Überbau zudem in das Nachbargrundstück hinein. Der Vermieter mahnte erneut ab und forderte den Rückbau. Der Mieter blieb stur und wurde daraufhin außerordentlich fristlos gekündigt.

Das Amtsgericht begründete seine Entscheidung im Kern wie folgt:

“Die Errichtung einer Stützmauer überschreite die Grenzen eines verkehrsüblichen und damit genehmigungsfreien Gebrauchs offensichtlich und durfte daher grundsätzlich nicht ohne die Zustimmung des Vermieters erfolgen”

Praxistip:

Mieter sollten bei Umbauten stets (!) die Zustimmung des Vermieters einholen und hierüber eine schriftliche Vereinbarung treffen. Inhaltlich sollte auch der Fall des Rückbaus bei Mietende geregelt werden.

Das Bundesverfassungsgericht hatte über die Rechtmäßigkeit des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin zu entscheiden.

Aus der heute veröffentlichten Pressemitteilung heißt es hierzu:

Mit heute veröffentlichtem Beschluss hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt.

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

Link abrufbar unter: https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2021/bvg21-028.html

2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20