Das Bundesverfassungsgericht hatte über die Rechtmäßigkeit des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin zu entscheiden.

Aus der heute veröffentlichten Pressemitteilung heißt es hierzu:

Mit heute veröffentlichtem Beschluss hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt.

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

Link abrufbar unter: https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2021/bvg21-028.html

2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20

Den meisten Einzelhandelsgeschäften sind durch den anhaltenden Lockdown die Einnahmen “wegggebrochen” und beschäftigen bundesweit die Justiz.
Der Gesetzgeber hat hierauf reagiert und die Voraussetzungen für den Tatbestand der Störung der Geschäftsgrundlage erleichtert. Die Rechtsfolge wurde hierbei bewusst offen gelassen, sodass die Vertragsparteien gehalten sind eine individuelle Lösung zu finden. Sofern keine Einigung erzielt werden kann, muss eine der Parteien eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen. Einen solchen Rechtsstreit hatte nun das Oberlandesgericht Dresden zur Entscheidung vorliegen.

Das Oberlandesgericht nimmt zugunsten der Mieter eine Reduzierung um 50% der Kaltmiete an. Diese Reduzierung sei gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Diese Entscheidung erscheint zunächst sachgerecht, ist aber nicht ganz unproblematisch. Regelmäßig trägt nämlich der Gewerbemieter das gesamte wirtschaftliche Risiko. Dies gilt auch dann, wenn die Ursache für die Schließung nicht von ihm beeinflussbar ist. Der Vermieter kann hierauf überhaupt keinen Einfluss nehmen.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen und wird dort sicherlich letztinstanzlich entschieden.

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20

Eine Mieterhöhung ist stets zu begründen. Dabei macht das Gesetz konkrete Vorgaben, welche Begründung genutzt werden darf. Wird für ein Mieterhöhungsverlangen auf Vergleichswohnungen verwiesen, ist es unbedingt erforderlich, dass diese so genau benannt und von anderen Objekten abgrenzbar sind, dass der Mieter diese ohne großen Aufwand auffinden kann. Die alleinige Angabe der Anschrift ist nur dann ausreichend, wenn dort nur eine Wohnung vorhanden ist. Befinden sich dort mehrere Wohnungen muss in dem Mieterhöhungsverlangen eine weitere Konkretisierung (Stockwerk etc.) enthalten sein.
Der Vermieter sollte hier versuchen, die Wohnung genauestens zu bestimmen. Es sollten stets Angaben zur Größe, Lage, Ausstattung und Zustand gemacht werden. So wird vermieden, dass hinterher die Vergleichbarkeit zum Schwerpunkt einer gerichtlichen Auseinandersetzung wird.

Der Kläger ist bei der Beklagten als Verwaltungsmitarbeiter beschäftigt.

In den Räumlichkeiten des Rathauses ordnete der Arbeitgeber das Tragen eines Mundschutzes an.

Der Kläger legte ein Attest vor, das ihn von der Maskenpflicht befreit. Daraufhin ordnete die Beklagte ein Gesichtsvisier an. Der Kläger legte ein weiteres Attest vor, dass ihn davon befreite. Beide Atteste waren ohne Angabe von Gründen erstellt. Daraufhin wollte die Beklagte den Kläger nicht beschäftigen.

Im Rahmen einer einstweiligen Anordnung beantragt der Kläger im Eilverfahren seine Beschäftigung ohne Gesichtsbedeckung. Der Antrag wurde vom Arbeitsgericht zurückgewiesen. Zur Begründung führte das Arbeitsgericht auf, das der Gesundheits- und Infektionsschutz aller Mitarbeiter und Besucher des Rathauses das Interesse des Klägers überwiegen. Darüber hinaus hatte das Gericht Zweifel an der Richtigkeit der Atteste, die keine nachvollziehbaren Gründe enthielten. Für die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung zum Betreten des Rathauses ohne Maske sah der Arbeitsgericht keine Rechtfertigung.

(ArbG Siegburg v. 16.12.2020 AZ. 4 Ga 18/20)

 

 

Regelmäßig werden nach Vertragsschluss Veränderungen des ursprünglichen Mietvertrages vorgenommen. Dabei sollten diese immer schriftlich erfolgen. Dies dient nicht nur der späteren Beweissicherung.
Das Oberlandesgericht Brandenburg (Urt,v. 27.10.2020- Az 3 U 67/20) hat sich mit den Anforderungen an eine wirksame Nachtragsvereinbarung auseinandergesetzt.
Sollen wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden, muss für die Erhaltung der Schriftform deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug genommen werden, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.

In einem praxisrelevanten Fall hat sich das Landgericht Münster mit der Frage auseinandergesetzt, wann einem “Messie”-Mieter gekündigt werden kann.
Grundsätzlich liegt ein Grund für eine fristlose Kündigung dann vor, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung aufgrund der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Die Wohnung des Mieters war hier mit Papier und anderen Gegenständen derart überladen, dass das Betreten von Küche und Bad kaum noch möglich war.

Das Gericht entschied hier zugunsten des Mieters. Es konnte durch das Wohnverhalten des Mieters -nach Einholung eines Sachverständigengutachtens- keine Beschädigung der Gebäudesubstanz festgestellt werden. Eine erhebliche Erhöhung der Gefahr eines Schadenseintritts wurde ebenfalls verneint. Eine bloß abstrakte Gefahr für das Mietobjekt stellt keinen Kündigungsgrund dar. In jedem Mietverhältnis birgt sich die abstrakte Gefahr einer etwaigen Schädigung. Lediglich die grenzwertige Ansammlung von Papier, Textilien und Erinnerungsstücken berechtigt nicht zur ordentlichen Kündigung. Hinzutreten müssen weitere Umstände. Dazu gehören Schimmel, ein Ungezieferbefall, Belastung der Statik oder die Unmöglichkeit der Durchführung von Reparaturarbeiten.

Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat am 13. August 2020 (OVG Lüneburg, Az. 13 MN 290/20) entschieden, dass Geburtstagsfeiern auch in Restaurants gem. § 1 Abs. 4 der Nds. Corona-Verordnung nur mit maximal zehn Personen stattfinden dürfen.

Die künstliche Aufteilung von Gästen auf mehrere Tische zu je zehn Personen stellt nach Ansicht des Gerichts eine unzulässige Umgehung der Corona-Verordnung dar. Entscheidend ist, aus welchem Anlass die Gäste anwesend sind und nicht, wo die Gäste im Restaurant Platz nehmen.

Der Bußgeldkatalog sieht für Verstöße empfindliche Geldbußen vor, mindestens 150 Euro für jeden Gast und bis zu mehreren tausend Euro für den Gastwirt.

Kommt dann noch eine Infektion hinzu, kann auch ein Strafverfahren drohen.

Wird von dem Vermieter die Mietwohnung modernisiert, indem er zum Beispiel die alten, aber noch funktionstüchtigen Fenster durch Fenster mit moderner Wärmedämmung austauscht, muss er sich bei der Modernisierungsmieterhöhung die Kosten anrechnen lassen, die er für die Erhaltung der alten Fenster einspart. Dies führt zu einer erheblichen Entlastung auf Mieterseite. Die Erhöhung wird beinahe unmöglich. Die Modernisierungsmieterhöhung muss bereits strenge gesetzliche Voraussetzungen erfüllen.
Nunmehr muss der Vermieter zusätzlich den sogenannten “Instandhaltungsanteil” von den Modernisierungskosten abziehen.

Konkret heißt es in dem Urteil:

“Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandset-zung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGBaF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.”

BGH, Urt. vom 17.06.2020-Az. VIII ZR 81/19

Ausgabejahr: 2020
Erscheinungsdatum: 15.07.2020

Nr. 091/2020

Beschluss vom 16. Juni 2020 – II ZB 10/19

Der u.a. für das Kapitalmarktrecht zuständige II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das beim Oberlandesgericht Braunschweig anhängige Kapitalanleger-Musterverfahren gegen die Volkswagen AG zur Verletzung von Publizitätspflichten im Zusammenhang des sogenannten Dieselskandals einem weiteren Kapitalanleger-Musterverfahren beim Oberlandesgericht Stuttgart gegen die Porsche SE nicht entgegen steht.

Karlsruhe, den 15. Juli 2020

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

Der Bundesgerichtshof hat heute über interessante und praxisrelevante Sachverhalte entschieden.

Hat der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine unrenovierte Wohnung und somit vertragsgemäß übernommen und wurden auch die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen, kann er vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen. Dies setzt jedoch voraus, dass eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.
Er hat sich jedoch an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen. Die Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung.

Im Urteil wird dazu wie folgt ausgeführt:
“Allerdings ist die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.”

In der Praxis wird der Mieter zunächst nachweisen müssen, dass sich der Zustand des Mietobjekts verschlechtert hat. Weiter muss im Einzelfall ermittelt werden, welche Schönheitsreparaturen im Einzelnen erforderlich sind.

(BGH, Urt. vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)