In Kaufverträgen über Immobilien wird in aller Regel die Gewährleistung ausgeschlossen. Dieser Haftungsausschluss findet jedoch seine Grenzen, wenn ein Verkäufer einen ihm bekannten, für die Kaufpreisfindung bedeutsamen Mangel arglistig verschweigt.

Auch wenn Käufer und Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen haben, kann ein erheblicher Schädlingsbefall im Gebäude einen Mangel darstellen, der zum Rücktritt berechtigt. Dies hat das Oberlandesgericht Braunschweig in seinem Urteil vom 18. November 2018 (Az. 9 U 51/17) entschieden.

Im entschiedenen Fall erwarb der Käufer unter Ausschluss der Gewährleistung ein Fachwerkhaus, das einen schon seit 15 Jahren bestehenden massiven Insekten- und Pilzbefall aufwies. Erkennbar war für den Käufer nur ein aktueller Befall, nicht aber das Vorhandensein von Schädlingen seit 15 Jahren.

Der Käufer verlangte, als ihm dieser lange zurückliegende Befall bekannt geworden war, vom Verkäufer Rückerstattung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Grundstücks – trotz des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses.

Im konkreten Fall hatte der Verkäufer den Käufer über diesen lang andauernden Schädlingsbefall nicht informiert. Dies hätte er aber nach der Entscheidung des OLG Braunschweig auch ohne Nachfrage des Käufers tun müssen, denn ein solch langer Schädlingsbefall sei ein Umstand, der für den Kaufentschluss stets von Bedeutung ist.

Auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält.

Die Offenbarungspflicht beschränkt sich allerdings in der Regel nur auf verdeckte Mängel, weil ein Verkäufer davon ausgehen darf, dass ein Käufer auf einen ohne weiteres erkennbaren Mangel von selbst aufmerksam wird. Hieraus habe der Käufer aber nur auf einen aktuellen Befall schließen können. Nicht erkennen konnte er nach den Ausführungen des Oberlandesgerichts dagegen, dass der Schädlingsbefall bereits seit über 15 Jahren andauere.

Ein bloßer Verdacht des Käufers, dass das Gebälk bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen war, entbindet den Verkäufer nicht von seiner Pflicht, den Käufer von sich aus und ungefragt über sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels zu informieren.

 

Häufig sagt der Arbeitgeber nicht jedem Stellenbewerber ab. Werden Stellenbewerber nicht über eine Absage informiert, beginnt die gesetzliche Zweimonatsfrist zur Geltendmachung einer Diskriminierungsentschädigung allerdings nicht an zu laufen. Dabei weist das Bundesarbeitsgericht in einem Grundsatzurteil (Az.: 8 AZR 402/15) darauf hin, dass diese Frist nur zu laufen beginnt, wenn der Arbeitgeber ausdrücklich einen Bewerber abgelehnt hat.

In einfacheren Worten heißt das: Bleibt der Arbeitgeber untätig und unterlässt eine ausdrückliche Absage, können Stellenbewerber auch noch nach Ablauf der Zweimonatsfrist mögliche Ansprüche gerichtlich geltend machen, wenn sie sich diskriminiert fühlen.

Im Regelfall kann eine Ehe erst geschieden werden, wenn ein sogenanntes Trennungsjahr verstrichen ist. Dann erst gilt die Ehe gesetzlich als gescheitert.

Eine frühere Scheidung ist hingegen möglich, wenn die Fortsetzung der Ehe für einen Ehegatten aus Gründen, die in der Person des anderen Ehegatten liegen, eine unzumutbare Härte darstellen würde (§ 1565 Abs. 2 BGB).

Ob eine solche „unzumutbare Härte” vorliegt, ist immer eine Frage des Einzelfalles.

Das Oberlandesgericht Oldenburg hat am 26.04.2018 (Az.: 4 UF 44/18) darauf hingewiesen, dass dieses Kriterium erfüllt sei, wenn die Grundlage eines weiteren Zusammenlebens der Eheleute bei Gewalttätigkeiten und Demütigungen zerstört ist.

In dem entschiedenen Fall waren die Eheleute 26 Jahre verheiratet. Nach den Feststellungen des Gerichts sei der Ehemann häufig sehr aggressiv und gewalttätig gewesen und habe sich nach Aussagen der gemeinsamen Kinder wie ein „Pascha” benommen. Zuletzt sei die Ehefrau von ihrem Ehemann heftig geschüttelt und grob beleidigt worden. Daher sei ein Trennungsjahr und ein Festhalten an der Ehe der Ehefrau nicht zuzumuten.

Das Vorliegen solcher Unzumutbarkeitsmerkmale ist stets eine Frage des Einzelfalls.

Weitere Infos zum Familienrecht: www.scheidung-achim.de

Nach § 2077 BGB wird ein Ehegattentestament („Berliner Testament“) unwirksam, wenn die Ehe geschieden wird oder die Voraussetzungen für eine Scheidung vorliegen und der Erblasser die Scheidung beantragt oder einem Scheidungsantrag zugestimmt hat.

Dennoch gibt es immer wieder Fälle, wo ein in Scheidung lebender Ehegatte nach dem Ableben des anderen Ehegatten versucht, ein Schlupfloch zu finden.

In dem vom Oberlandesgericht Oldenburg (Beschluss vom 26.09.2018, 3 W 71/18) entschiedenen Fall hatten die Eheleute im Jahr 2012 ein sogenanntes “Berliner Testament” verfasst, in dem sich sich gegenseitig zu Alleinerben einsetzten. Ein Jahr später trennten sie sich.

Der Ehemann verfasste danach einerseits ein neues Testament, in dem er die gemeinsame Adoptivtochter zu seiner Alleinerbin einsetzte. Die Ehefrau solle nichts bekommen, so heißt es ausdrücklich in diesem Testament. Andererseits erklärte sich der Ehemann aber auch bereit, im Rahmen eines Mediationsverfahrens noch einmal zu prüfen, ob die Ehe eventuell doch noch fortgeführt werden kann.

Kurz darauf verstarb der Ehemann. Die Ehefrau und die Adoptivtochter stritten um das Erbe. Beide hielten sich allein für erbberechtigt.

Das Oberlandesgericht Oldenburg bestätigte die Adoptivtochter als Erbin. Die Tatsache, dass der Ehemann sich zur Durchführung eines Mediationsverfahrens bereit erklärt habe, lasse seine ursprünglich erklärte Zustimmung zur Scheidung nicht entfallen.

Deshalb ist unser Tipp: Auf jeden Fall sollte zur Sicherheit das gemeinsam errichtete Testament notariell widerrufen und eine Ausfertigung der Widerrufserklärung dem anderen Ehegatten wirksam zugestellt werden.

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Das Oberlandesgericht Koblenz hat durch ein Urteil vom 1. November 2018 (Az.: 1 U 599/18) zur Tierhalterhaftung einem Hundehalter die volle Haftung für Verletzungen, die ein Spaziergänger aufgrund von Abwehrmaßnahmen gegen einen nicht angeleinten Hund vorsorglich ergriffen hatte, auferlegt.

Gelangt danach ein frei laufender fremder Hund ohne Kontrolle durch seinen Halter in die Nähe eines Spaziergängers, darf dieser aus seiner Sicht gebotene Abwehrmaßnahmen ergreifen. Verletzt er sich hierbei, trifft ihn kein Mitverschulden und der Hundehalter haftet in vollem Umfang.

Das Gericht hat ausgeführt, dass es ohne Bedeutung sei, ob der Hund nur mit der vom Spaziergänger mitgeführten Hündin habe spielen wollen. Es sei einem Spaziergänger wegen der Unberechenbarkeit tierischen Verhaltens nicht zumutbar, zunächst das Verhalten des frei laufenden Hundes auf seine Gefährlichkeit zu analysieren und zu bewerten und dadurch zu riskieren, das Verhalten des Hundes evtl. falsch einzuschätzen.

Wenn ein Ehegatte in einem Einzeltestament „Erbschaft gemäß Berliner Testament” formuliert, so ist dies keine ausreichende Erbeinsetzung zugunsten des anderen Ehegatten, denn es kann nicht eindeutig festgestellt werden, welche inhaltlichen Vorstellungen der Erblasser mit der Verwendung dieses Begriffs verbunden hat.

Zwar hat sich für die gegenseitige Einsetzung von Eheleuten der Begriff „Berliner Testament“ eingebürgert, jedoch handelt es sich dabei immer um ein gemeinschaftliches Testament von Eheleuten.

Bei der Auslegung des Testaments ist der wirkliche Wille des Erblassers zu erforschen. Lässt sich nicht feststellen, welche Vorstellungen der Erblasser mit einer solchen Formulierung verbunden hat, ist keine wirksame Erbeinsetzung des überlebenden Ehegatten erfolgt (Oberlandesgericht Hamm, Beschluss vom 22.07.2014, 15 W 98/14).

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuell veröffentlichten Entscheidung vom 10. Oktober 2018 (Az.: VII ZR 229/17) bekanntgegeben, dass maßgeblich für den Umfang der Mängelbeseitigung das vertraglich geschuldete Werk ist. Diesen Zustand hat der Auftragnehmer herzustellen.

Eine Mängelbeseitigung, die nicht den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführt, muss der Auftraggeber grundsätzlich jedoch nicht akzeptieren. Der Auftraggeber muss sich nicht darauf verweisen lassen, dass der durch eine nicht vertragsgemäße Nachbesserung verbleibende Minderwert durch einen Minderungsbetrag abgegolten wird.

Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker mit Arbeiten an seinem Haus beauftragt, haftet auch ohne eigenes Verschulden für Schäden, die dieser am Nachbarhaus verursacht.

Das hat der Bundesgerichtshof in einem Grundsatzurteil entschieden (Az. V ZR 311/16).

Im entschiedenen Fall waren bei Schweißarbeiten eines Dachdeckers Glutnester entstanden, die zu einem Brand am Nachbarhaus führten. Vom Dachdecker war wegen zwischenzeitlich eingetretener Insolvenz nichts mehr zu holen. Der BGH verurteilte nun den Auftraggeber des Dachdeckers zum Schadenersatz.

Nach dem neuen Urteil des BGH kommt ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gem. § 906 BGB in Betracht, wenn von einem Grundstück schädigende Einwirkungen auf das Nachbargrundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Voraussetzung ist, dass der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden. Im entschiedenen Fall konnte der Auftraggeber des Dachdeckers das Übergreifen des Feuers nicht verhindern.

Der Auftraggeber des Handwerkers kann sich auch nicht mehr auf eine sorgfältige Auswahl des beauftragten Handwerkers berufen.

Der nachbarrechtliche Entschädigungsanspruch setzt kein Verschulden voraus. Im Ergebnis hat der BGH eine Gefährdungshaftung für Schäden im nachbarrechtlichen Verhältnis eingeführt.

Ein Auftraggeber ist daher gut beraten, sich von seinem Handwerker vor Auftragserteilung das Bestehen einer Haftpflichtversicherung nachweisen zu lassen.

Darf ein Auftraggeber Kosten für die Mängelbeseitigung geltend machen, diese dann aber gar nicht durchführen lassen?

Bislang war dies möglich. Damit ist es nach einer Entscheidung des BGH (Urteil vom 22. Februar 2018, Az.: VII ZR 46/17) für jeden ab dem 1. Januar 2018 geschlossenen Bauvertrag nun vorbei.

Wer einen Mangel nicht beseitigen lässt, erleidet auch keinen Vermögensschaden in dieser Höhe.

Der Schaden kann nunmehr zum einen unter Heranziehung des konkret vereinbarten Werklohns ermittelt werden. Sodann ist der Minderwert des Bauwerks qualifiziert zu schätzen. Der Vermögensschaden entspricht dann der Leistung, die der Auftragnehmer nicht erbracht hat.

Der Auftraggeber kann aber andererseits auch seinen Vermögensschaden durch eine Wertbilanz darlegen, in der die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der Bauleistung ohne Mangel und ihrem Wert mit Mangel berechnet wird. Verkauft der Auftraggeber die Immobilie mit dem Mangel weiter, kann der Schaden nach dem konkreten Mindererlös bemessen werden.

Lässt der Auftraggeber den Mangel hingegen beseitigen, kann er die Kosten für die Mängelbeseitigung wie bisher als Schadensersatz geltend machen.

Wenn am 29. März 2019 das Vereinigte Königreich im Rahmen des BREXIT aus der EU austritt, wird aller Voraussicht nach über Nacht für die Gesellschafter von britischen Limiteds mit Verwaltungssitz in Deutschland ein hohes und sicher nicht gewolltes Haftungsrisiko entstehen.

Die britische Limited ist dann nicht mehr in Deutschland eintragungsfähig mit der Folge, dass Unternehmer übergangslos mit ihrem Privatvermögen haften können.

Sollte es bis zum BREXIT-Austrittsdatum –und danach sieht es aktuell aus- nicht zu einer Übergangsregelung kommen, werden britische Limiteds in Deutschland wie eine OHG behandelt und von Amts wegen wird eine entsprechende Änderung im deutschen Handelsregister eingetragen.

Denn die juristische Person „Limited“ ist dann für das deutsche Registerrecht nicht mehr existent und die natürlichen Personen des Unternehmens, die Gesellschafter sowie auch die Geschäftsführer, können privat haftbar gemacht werden.

Eine Lösung kann darin bestehen, rechtzeitig eine deutsche GmbH zu gründen. Mit einer “Verschmelzung” der Limited auf die GmbH können die Geschäfte übergangslos weitergehen. Die GmbH ist dann der Rechtsnachfolger der Limited und kann weiter betrieben werden. Hier ist allerdings ein gewisser finanzieller Aufwand aufzubringen und mit einigem bürokratischen Aufwand zu rechnen.

Eine andere Lösung kann darin bestehen, die Limited im Vereinigten Königreich abzumelden und in Deutschland mit einer neu gegründeten GmbH neu zu starten.

In jedem Fall ist eine rechtzeitige Beratung durch einen Notar und einen Steuerberater anzuraten.