Übernimmt der Gewerbemieter eine vertragliche Pflicht zur Umgestaltung der Mietsache und kommt er dieser Pflicht auch bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht nach, muss der Vermieter seine Ansprüche binnen sechs Monaten ab Rückgabe des Mietobjekts geltend machen.

Im vorliegenden Fall hatten die Vertragsparteien folgende Vereinbarung getroffen:

„Versiegelung des Hallenbodens und Isolierung des rückwärtigen Teilbereichs Raumabteilung der Halle gem.ehemaliger Zusatzvereinbarung vom 01.01.2006“

Die Umgestaltungsmaßnahmen wurden vom Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht ausgeführt, sodass der Vermieter diese im Wege des Schadensersatzes ersetzt verlangte. Hierfür gilt die Frist von sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache(§ 548 BGB).

(BGH, Urteil vom 31. März 2021 -XII ZR 42/20)

In einer aktuellen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof erneut (Dauerbrenner) mit dem Härtegrund des Alters bei der Eigenbedarfskündigung beschäftigt.
Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis. Das Mietobjekt sollte selbst genutzt werden. Die Mieterin widersprach der Kündigung und führte ihr Alter als Härtegrund an.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass das Alter der Mieterin nicht ausreichend ist einen Härtegrund zu begründen. Dies würde im Ergebnis bedeuten, dass Mieter ab einem bestimmten Alter ein Kündigungsprivileg genießen. Dies ist von Gesetzes wegen nicht vorgesehen. Es würde auch an der notwendigen Abwägung der beiderseitigen Interessen fehlen. Insoweit ist die gewollte Lebensplanung des Vermieters bei der Abwägung zu berücksichtigen und zu respektieren.

(BGH, Urt. v 03.02.2021 -VIII ZR 68/19)

Sollten Sie einen Eigenbedarf durchsetzen wollen, sollten Sie sich frühzeitig von uns beraten lassen!

Besteht gegen den Geschäftsführer des Mieters der dringende Tatverdacht, den Vermieter getötet zu haben, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.So lautet der Tenor des erlassenen Urteils.
Gegen den Geschäftsführer der Mieterin bestand dringender Tatverdacht einen der Vermieter getötet zu haben. Es wurde Haftbefehl erlassen und der Geschäftsführer sitzt in Untersuchungshaft. Das Oberlandesgerichts gab dem verbleibenen Vermieter Recht.
Gewalttätigkeiten des Mieters gegen den Vermieter stellen regelmäßig einen Grund zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Eine Abmahnung ist hier nicht erforderlich.
Bei der Würdigung erfolgt regelmäßig eine Abwägung zwischen den Vermieterinteressen (Beendigung des Mietverhältnisses) und Mieterinteressen (Fortsetzung des Mietverhältnisses). Diese fiel hier selbstverständlich zugunsten des Vermieters aus.

OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2021 – 2 U 13/20

Landwirtschaftliche Nutzflächen werden häufig über mehrere Jahre verpachtet.Für den Streitfall sollten bereits frühzeitig wichtige Kriterien beachtet werden.

1.
Ein landwirtschaftlicher Pachtvertrag sollte stets schriftlich geschlossen werden. In dem Vertragswerk können Einzelheiten und Folgen genau geregelt werden.

2.
§ 585a BGB bestimmt, dass Pachtverträge, die über mehr als 2 Jahre mündlich abgeschlossen werden, als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Solche Pachtverträge -auf unbestimmte Zeit- können mit einer Frist von 2 Jahren zum Schluss des Pachtjahres gekündigt werden (§ 594 a BGB). Danach ist die vereinbarte Vertragslaufzeit des mündlichen Vertrags unerheblich.

3.
Es sollte genau geregelt sein welche Bewirtschaftung erlaubt ist. So kann der Anbau gentechnisch veränderter Anpflanzungen ausgschlossen werden. Weiter können auch solche Bewirtschaftungen ausgeschlossen werden die zu einer nachträglichen Belastung des Bodens führen.

4.
Die Unterverpachtung darf nur mit Zustimmung des Verpächters erfolgen. Eine solche Regelung sollte sich ebenfalls in dem Vertrag wiederfinden. Ausnahmen hierzu finden sich in § 593a BGB über die lebzeitige Hofübergabe. Hieran sind jedoch strenge Voraussetzung geknüpft.

Das Amtsgericht Stuttgart (Urteil vom 12.03.2021 – 35 C 1278/20, noch nicht rechtskräftig) verurteilte einen Mieter zur Räumung. Der Mieter hatte -ohne die Zustimmung des Vermieters- ein Gewächshaus und eine Stützmauer errichtet.
Der Vermieter stellte an dem Mietobjekt die Errichtung eines Stahlträgers an der Außenfassade fest. Mietvertraglich war für die bauliche Veränderung die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Der Vermieter mahnte den Mieter ab und forderte -unter Fristsetzung- den Rückbau. Der Mieter kam dieser Aufforderung nicht nach, sondern baute das Gewächshaus und errichtete eine Stützmauer. Diese Mauer ragte als Überbau zudem in das Nachbargrundstück hinein. Der Vermieter mahnte erneut ab und forderte den Rückbau. Der Mieter blieb stur und wurde daraufhin außerordentlich fristlos gekündigt.

Das Amtsgericht begründete seine Entscheidung im Kern wie folgt:

“Die Errichtung einer Stützmauer überschreite die Grenzen eines verkehrsüblichen und damit genehmigungsfreien Gebrauchs offensichtlich und durfte daher grundsätzlich nicht ohne die Zustimmung des Vermieters erfolgen”

Praxistip:

Mieter sollten bei Umbauten stets (!) die Zustimmung des Vermieters einholen und hierüber eine schriftliche Vereinbarung treffen. Inhaltlich sollte auch der Fall des Rückbaus bei Mietende geregelt werden.

Das Bundesverfassungsgericht hatte über die Rechtmäßigkeit des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin zu entscheiden.

Aus der heute veröffentlichten Pressemitteilung heißt es hierzu:

Mit heute veröffentlichtem Beschluss hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt.

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

Link abrufbar unter: https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2021/bvg21-028.html

2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20

Den meisten Einzelhandelsgeschäften sind durch den anhaltenden Lockdown die Einnahmen “wegggebrochen” und beschäftigen bundesweit die Justiz.
Der Gesetzgeber hat hierauf reagiert und die Voraussetzungen für den Tatbestand der Störung der Geschäftsgrundlage erleichtert. Die Rechtsfolge wurde hierbei bewusst offen gelassen, sodass die Vertragsparteien gehalten sind eine individuelle Lösung zu finden. Sofern keine Einigung erzielt werden kann, muss eine der Parteien eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen. Einen solchen Rechtsstreit hatte nun das Oberlandesgericht Dresden zur Entscheidung vorliegen.

Das Oberlandesgericht nimmt zugunsten der Mieter eine Reduzierung um 50% der Kaltmiete an. Diese Reduzierung sei gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Diese Entscheidung erscheint zunächst sachgerecht, ist aber nicht ganz unproblematisch. Regelmäßig trägt nämlich der Gewerbemieter das gesamte wirtschaftliche Risiko. Dies gilt auch dann, wenn die Ursache für die Schließung nicht von ihm beeinflussbar ist. Der Vermieter kann hierauf überhaupt keinen Einfluss nehmen.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen und wird dort sicherlich letztinstanzlich entschieden.

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20

Eine Mieterhöhung ist stets zu begründen. Dabei macht das Gesetz konkrete Vorgaben, welche Begründung genutzt werden darf. Wird für ein Mieterhöhungsverlangen auf Vergleichswohnungen verwiesen, ist es unbedingt erforderlich, dass diese so genau benannt und von anderen Objekten abgrenzbar sind, dass der Mieter diese ohne großen Aufwand auffinden kann. Die alleinige Angabe der Anschrift ist nur dann ausreichend, wenn dort nur eine Wohnung vorhanden ist. Befinden sich dort mehrere Wohnungen muss in dem Mieterhöhungsverlangen eine weitere Konkretisierung (Stockwerk etc.) enthalten sein.
Der Vermieter sollte hier versuchen, die Wohnung genauestens zu bestimmen. Es sollten stets Angaben zur Größe, Lage, Ausstattung und Zustand gemacht werden. So wird vermieden, dass hinterher die Vergleichbarkeit zum Schwerpunkt einer gerichtlichen Auseinandersetzung wird.

Der Kläger ist bei der Beklagten als Verwaltungsmitarbeiter beschäftigt.

In den Räumlichkeiten des Rathauses ordnete der Arbeitgeber das Tragen eines Mundschutzes an.

Der Kläger legte ein Attest vor, das ihn von der Maskenpflicht befreit. Daraufhin ordnete die Beklagte ein Gesichtsvisier an. Der Kläger legte ein weiteres Attest vor, dass ihn davon befreite. Beide Atteste waren ohne Angabe von Gründen erstellt. Daraufhin wollte die Beklagte den Kläger nicht beschäftigen.

Im Rahmen einer einstweiligen Anordnung beantragt der Kläger im Eilverfahren seine Beschäftigung ohne Gesichtsbedeckung. Der Antrag wurde vom Arbeitsgericht zurückgewiesen. Zur Begründung führte das Arbeitsgericht auf, das der Gesundheits- und Infektionsschutz aller Mitarbeiter und Besucher des Rathauses das Interesse des Klägers überwiegen. Darüber hinaus hatte das Gericht Zweifel an der Richtigkeit der Atteste, die keine nachvollziehbaren Gründe enthielten. Für die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung zum Betreten des Rathauses ohne Maske sah der Arbeitsgericht keine Rechtfertigung.

(ArbG Siegburg v. 16.12.2020 AZ. 4 Ga 18/20)

 

 

Regelmäßig werden nach Vertragsschluss Veränderungen des ursprünglichen Mietvertrages vorgenommen. Dabei sollten diese immer schriftlich erfolgen. Dies dient nicht nur der späteren Beweissicherung.
Das Oberlandesgericht Brandenburg (Urt,v. 27.10.2020- Az 3 U 67/20) hat sich mit den Anforderungen an eine wirksame Nachtragsvereinbarung auseinandergesetzt.
Sollen wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden, muss für die Erhaltung der Schriftform deutlich auf den ursprünglichen Mietvertrag Bezug genommen werden, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.