Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat am 13. August 2020 (OVG Lüneburg, Az. 13 MN 290/20) entschieden, dass Geburtstagsfeiern auch in Restaurants gem. § 1 Abs. 4 der Nds. Corona-Verordnung nur mit maximal zehn Personen stattfinden dürfen.

Die künstliche Aufteilung von Gästen auf mehrere Tische zu je zehn Personen stellt nach Ansicht des Gerichts eine unzulässige Umgehung der Corona-Verordnung dar. Entscheidend ist, aus welchem Anlass die Gäste anwesend sind und nicht, wo die Gäste im Restaurant Platz nehmen.

Der Bußgeldkatalog sieht für Verstöße empfindliche Geldbußen vor, mindestens 150 Euro für jeden Gast und bis zu mehreren tausend Euro für den Gastwirt.

Kommt dann noch eine Infektion hinzu, kann auch ein Strafverfahren drohen.

Wird von dem Vermieter die Mietwohnung modernisiert, indem er zum Beispiel die alten, aber noch funktionstüchtigen Fenster durch Fenster mit moderner Wärmedämmung austauscht, muss er sich bei der Modernisierungsmieterhöhung die Kosten anrechnen lassen, die er für die Erhaltung der alten Fenster einspart. Dies führt zu einer erheblichen Entlastung auf Mieterseite. Die Erhöhung wird beinahe unmöglich. Die Modernisierungsmieterhöhung muss bereits strenge gesetzliche Voraussetzungen erfüllen.
Nunmehr muss der Vermieter zusätzlich den sogenannten “Instandhaltungsanteil” von den Modernisierungskosten abziehen.

Konkret heißt es in dem Urteil:

“Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandset-zung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGBaF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.”

BGH, Urt. vom 17.06.2020-Az. VIII ZR 81/19

Ausgabejahr: 2020
Erscheinungsdatum: 15.07.2020

Nr. 091/2020

Beschluss vom 16. Juni 2020 – II ZB 10/19

Der u.a. für das Kapitalmarktrecht zuständige II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass das beim Oberlandesgericht Braunschweig anhängige Kapitalanleger-Musterverfahren gegen die Volkswagen AG zur Verletzung von Publizitätspflichten im Zusammenhang des sogenannten Dieselskandals einem weiteren Kapitalanleger-Musterverfahren beim Oberlandesgericht Stuttgart gegen die Porsche SE nicht entgegen steht.

Karlsruhe, den 15. Juli 2020

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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Der Bundesgerichtshof hat heute über interessante und praxisrelevante Sachverhalte entschieden.

Hat der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine unrenovierte Wohnung und somit vertragsgemäß übernommen und wurden auch die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen, kann er vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen. Dies setzt jedoch voraus, dass eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.
Er hat sich jedoch an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen. Die Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung.

Im Urteil wird dazu wie folgt ausgeführt:
“Allerdings ist die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.”

In der Praxis wird der Mieter zunächst nachweisen müssen, dass sich der Zustand des Mietobjekts verschlechtert hat. Weiter muss im Einzelfall ermittelt werden, welche Schönheitsreparaturen im Einzelnen erforderlich sind.

(BGH, Urt. vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)

Das Zutrittsrecht des Vermieters ist auf bestimmte Anlässe beschränkt. Selbst die Lockerungen der Corona-Maßnahmen ändert hieran nichts.
In der Regel ist eine Instandhaltung, Instandsetzung, zukünftige Modernisierungen, beabsichtigte Veräußerung oder die Neuvermietung der Grund für den Zutritt.

Der Mieter ist grundsätzlich gesetzlich zur Duldung von erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet (§ 555a BGB). Diese Duldung wird erweitert auf Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie zuvor ordnungsgemäß angekündigt wurden (§§ 555c, 555d BGB).
Stehen an dem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen an, ist eine Interessenabwägung vorzunehmen. Hier sind nicht nur Belange in der Person des Vermieters oder des Mieters zu berücksichtigen, sondern auch der Klimaschutz kann als Argument im Rahmen der Interessenabwägung herangezogen werden. Im Rahmen der Interessenabwägung ist darüber hinaus zu beachten, dass der Aufschub umfassender und langfristig geplanter und finanzierter Maßnahmen für den Vermieter durchaus zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen kann (BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, IMRRS 2015, 072). Es ist also nicht per se von einem Überwiegen der Mieterinteressen auszugehen.

Unaufschiebbar notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, deren Unterlassung zu erheblichen weiteren baulichen Schäden am Mietobjekt führen würde, sind ebenfalls bei Ergreifen von zumutbaren Schutzmaßnahmen vom Mieter- unabhängig von COVID-19- zu dulden.

Bei der Neuvermietung bzw. Veräußerung dürfte eine Interessenabwägung zugunsten der Mieter ausfallen. Regelmäßig besichtigen für den Mieter völlig unbekannte Personen das Mietobjekt, sodass die Gefahr einer Infektion hier überhaupt nicht abschätzbar ist.

Findet sich in einem handschriftlich errichteten Testament ein krakeliges Schriftbild mit Lücken im Schreibfluss, kann dies erhebliche Zweifel daran begründen, dass das Testament eigenhändig vom Erblasser stammt und von ihm selbst unterschrieben worden ist. So hat das OLG München am 28. Januar 2020 (31 Wx 557/19) entschieden und die Einziehung des vom Nachlassgericht schon erteilten Erbscheins bestätigt.

Nicht nur der Inhalt eines Testaments muss klar und eindeutig sein; es ist auch ein besonderes Augenmerk auf das äußere Erscheinungsbild zu legen. Bereits der vom OLG entschiedene Fall belegt, welche Vorteile ein ordnungsgemäß vor einem Notar errichtetes Testament im Regelfall hat.

Ist eine Wohnung mangelhaft und der Mieter möchte seine Rechte geltend machen, genügt er seiner Darlegungslast hinsichtlich des Mangels dann, wenn er eine genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen vornimmt( sog. Mangelsymptome). Er muss die Ursachen für die Mangelsymptome nicht darlegen.

 

Der BGH setzt auch hier seine Rechtsprechung weiter fort (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 268/11, Rz. 16, IMRRS 2012, 2050). Danach genügt der Mieter bei Mängeln seiner Darlegungslast mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er hingegen nicht vorzutragen.

BGH, Beschluss vom 18.12.2019 – XII ZR 67/19

Der Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 155/18) hat entschieden, dass im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrechts entstehen kann, und zwar auch dann nicht, wenn die Überwegung über mehrere Jahrzehnte durch ständige Übung gewährt worden ist.

Im konkreten Fall hatte eine Grundstückseigentümerin die “Kündigung des Leihvertrages über das vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht” erklärt und angekündigt, den Weg zu sperren und sodann mit dem Bau einer Toranlage begonnen; zu Recht, wie der BGH jetzt festgestellt hat. Außerhalb des Grundbuchs kann ein Wegerecht nur aufgrund eines schuldrechtlichen Vertrages oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB bestehen.

Große Unternehmen haben es angekündigt oder bereits damit begonnen. Sie stellen Mietzahlungen ein, mindern die Miete oder verlangen von den Vermietern eine Vertragsanpassung (§313 BGB).

1.

Zunächst gilt auch für Gewerbemieter -genau wie für private Mieter- die Ausnahme, dass ihnen nicht gekündigt werden kann, wenn Zahlungen im Zeitraum von April 2020 bis Juni 2020 nicht erfolgen und der Zusammenhang zwischen dem Mietrückstand und der Pandemie glaubhaft gemacht wird. Die Mieten müssen selbstverständlich nachgezahlt werden.

Gewerbemieter tragen grundsätzlich das Verwendungsrisiko (BGH v. 21.09.2005-XII ZR 66/03; vom 16.02.2000- XII ZR 279/97; vom 19.047.2000 – XII ZR 176/98). Vertraglich kann in Ausnahmefällen das Risiko auf den Vermieter übertragen werden.

Urteile über die Risikoverteilung in Zusammenhang mit COVID-19 liegen aktuell noch nicht vor.

2.

Der Anspruch auf Vertragsanpassung (§ 313 BGB) setzt voraus, dass sich nach Vertragsschluss die Umstände geändert haben, welche die Geschäftsgrundlage bildeten und nicht in den Risikobereich einer Partei fallen. Das Verwendungsrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter. Ein Anspruch auf Anpassung dürfte demnach nur in absoluten Ausnahmefällen bestehen.

 

Eine Minderung sollte daher nicht akzeptiert werden und ein Anspruch auf Vertragsanpassung abgelehnt werden.

 

Wir prüfen für Sie gerne Ihre Mietverträge.

In diesen Tagen erfolgen deutschlandweit wieder zig tausend Umzüge. Dabei sind selbstverständlich auch die erlassenen Hygiene- und Abstandsmaßnahmen zu beachten. Besondere Situationen ergeben sich nicht nur bei Umzügen, sondern auch bei Wohnungsbesichtigungen.

Darf ich die Mietwohnung mit einem Mietinteressenten besichtigen?

Ja, die die Wohnungsbesichtigungen sollten dabei auf ein Mindestmaß beschränkt werden. Ist eine Wohnungsbesichtigung trotzdem erforderlich, sollten sie nur mit einzelnen Interessenten durchgeführt werden. Insbesondere in Großstädten übliche Massenbesichtigungen sind verboten. Die Wohnung sollte auch in unbewohntem Zustand besichtigt werden. Eine Besichtigung in bewohnten Zustand dürfte von dem Mieter nur in Ausnahmefällen zu dulden sein. Es ist hier Aufgabe des Vermieters dafür zu sorgen, dass die Hygiene- und Abstandsvorschriften von den Interessenten eingehalten werden. Risikogruppen werden eine Besichtigung ablehnen dürfen.

 

Dürfen noch Umzüge durchgeführt werden?

Ein Ausübungsverbot für Umzugsunternehmen ist nicht bekannt. Diese dürfen somit noch Umzüge ausführen. Dabei sind auch wieder die geltenden Hygiene- und Abstandsmaßnahmen zwingend einzuhalten. Ein Umzug mit Freunden ist nicht mehr möglich. Private Kontakte mit mehr einer Person sind nicht erlaubt.