Gewerberaummiete und der BGH Urteil des BGH wird am 12.01.2021 erwartet

In einem aktuellen Verfahren beschäftigt sich der BGH mit der Betriebsschließung im Einzelhandel während der Corona-Pandemie. Das Oberlandesgericht hielt die hälftige Zahlung der monatlichen Miete für interessengerecht und angemessen.

Dem BGH ist dies zu pauschal. Im Ergebnis wird erwartet, dass eine umfassende Prüfung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen ist. Im Zweifel wird sich das Oberlandesgericht erneut mit dem Sachverhalt befassen müssen und hierbei die Hinweise und Ausführungen des BGH berücksichtigen müssen.

 

(BGH, Az. XII ZR 8/21)

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Die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages Maklerprovision und Grunderwerbssteuer können ersatzfähiger Schaden sein

Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers vom Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision und die von ihm entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadensersatzpositionen dar.

Diese sind als sogenannte „nutzlose Aufwendungen“  und somit als Schaden erstattungsfähig.

 

 

BGH, Urt. v. 24.09.2021- V ZR 272/19

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Transparenzregister Wir erledigen das für Sie!

Gesellschaften müssen mindestens die folgenden Daten über ihre wirtschaftlich Berechtigten in das deutsche Transparenzregister eintragen:

Vor- und Familienname, Geburtsdatum, Wohnort, Art und Umfang des wirtschaftlichen Interesses (Kapitalanteil in Euro und Stimmrecht in Prozent) und die Staatsangehörigkeit Berechtigten (§ 19 Abs. 1 GwG).
Wirtschaftlich Berechtigter ist jede natürliche Person, die mehr als 25 % der Kapitalanteile hält, mehr als 25 Prozent der Stimmrechte kontrolliert oder auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt (§ 3 Abs. 2 GwG).

Weitere Informationen lesen Sie –> hier

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Pflichtteilsverzicht ohne Notar? Möglich, aber nicht zu empfehlen

Ein Erbe kann auf seinen Pflichtteil verzichten. Ein solcher Verzicht muss vor Eintritt des Erbfalls in aller Regel notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein.

Wie nun das Oberlandesgericht Koblenz (12 U 1681/20) entschieden hat, kann der Verzicht auch noch nach dem Eintritt des Erbfalls erklärt werden, und zwar über einen sog. „Erlassvertrag“ formfrei.

Wer über seinen Pflichtteilsverzicht irrt, kann ihn allerdings später nicht anfechten. Deshalb ist der Abschluss eines möglicherweise sehr weit reichenden Erlassvertrages ohne rechtliche Beratung nicht zu empfehlen.

Ihr Notar und Ihre Notarin: Beratung inklusive

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Eintrittspflicht der Betriebsschließungsversicherung Hanseatisches Oberlandesgericht Bremen verneint Eintrittspflicht

In zwei Verfahren hat das Hanseatische Oberlandesgericht Bremen entschieden, dass eine Versicherung bei einer Betriebsunterbrechung aufgrund der COVID-19-Pandemie nicht eintrittspflichtig ist.

Hier hatten zwei Betreiber von Gastronomiebetrieben die Versicherung auf Zahlung verklagt. Die Versicherungsbedingungen sahen vor, dass ein Versicherungsfall bei bestimmten Krankheitserreger eintritt. In den Bedingungen waren einzelne Krankheiten und Krankeitserreger genannt. SARS-CoV-2 war ausdrücklich nicht enthalten. Das Gericht argumentierte hier die Regelungen seien abschließend. Eine Leistungspflicht scheidet aus.

(Hanseatisches Oberlandesgericht Bremen, Urteil v. 16.09.2021 – 3 U 009/21)

 

Praxistipp:

Für den Fall der Betriebsunterbrechung ist ein genauer Blick in die Allgemeinen Versicherungsbedingungen (AVB) zu empfehlen. Ist die Regelung dort nicht abschließend, könnte eine Leistungspflicht der Versicherung bestehen.

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Schwarzarbeit ist kein Grundstücksmangel BGH zur Mangelhaftigkeit eines Grundstücks wegen Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz

Der Bundesgerichtshof muss sich immer wieder mit Sachverhalten aus dem Bereich der Grundstücksveräußerung beschäftigen.
Im vorliegenden Fall (BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20) wurde bei der Errichtung eines auf dem Grundstück stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen. Nach zutreffender Auffassung des Bundesgerichtshofs liegt hierin keine Arglist. Im Urteil heißt es dazu eindeutig:

„Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gem. § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.“

Regelmäßig wird bereits in der notariellen Urkunde die Gewährleistung ausgeschlossen. Demnach müssen die Erwerber die Arglist des Verkäufers nachweisen. Diese kann im notariellen Kaufvertrag nicht ausgeschlossen werden.

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WEG: Instandhaltung und Entstandsetzung durch den Verwalter Kompetenzreichweite des Verwalters

In einer aktuellen Entscheidung beschäftigt sich der Bundesgerichtshof mit dem Kompetenzspielraum des Verwalters.
Dort hatten die Wohnungseigentümer durch Beschluss dem Verwalter über seine gesetzlichen Befugnisse hinausgehende Entscheidungskompetenzen für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Einschaltung von Sonderfachleuten übertragen. Die Grenze findet sich, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Wohnungseigentümer zu einem nur begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führt.

BGH, Urteil vom 11.06.2021 – V ZR 215/20

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Gewerbemietrecht: Verjährung der Umgestaltungspflicht des Mieters Es gilt die kurze Verjährung nach § 548 BGB

Übernimmt der Gewerbemieter eine vertragliche Pflicht zur Umgestaltung der Mietsache und kommt er dieser Pflicht auch bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht nach, muss der Vermieter seine Ansprüche binnen sechs Monaten ab Rückgabe des Mietobjekts geltend machen.

Im vorliegenden Fall hatten die Vertragsparteien folgende Vereinbarung getroffen:

„Versiegelung des Hallenbodens und Isolierung des rückwärtigen Teilbereichs Raumabteilung der Halle gem.ehemaliger Zusatzvereinbarung vom 01.01.2006“

Die Umgestaltungsmaßnahmen wurden vom Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht ausgeführt, sodass der Vermieter diese im Wege des Schadensersatzes ersetzt verlangte. Hierfür gilt die Frist von sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache(§ 548 BGB).

(BGH, Urteil vom 31. März 2021 -XII ZR 42/20)

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Eigenbedarf contra Alter des Mieters/der Mieterin Hohes Alter allein reicht nicht aus

In einer aktuellen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof erneut (Dauerbrenner) mit dem Härtegrund des Alters bei der Eigenbedarfskündigung beschäftigt.
Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis. Das Mietobjekt sollte selbst genutzt werden. Die Mieterin widersprach der Kündigung und führte ihr Alter als Härtegrund an.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass das Alter der Mieterin nicht ausreichend ist einen Härtegrund zu begründen. Dies würde im Ergebnis bedeuten, dass Mieter ab einem bestimmten Alter ein Kündigungsprivileg genießen. Dies ist von Gesetzes wegen nicht vorgesehen. Es würde auch an der notwendigen Abwägung der beiderseitigen Interessen fehlen. Insoweit ist die gewollte Lebensplanung des Vermieters bei der Abwägung zu berücksichtigen und zu respektieren.

(BGH, Urt. v 03.02.2021 -VIII ZR 68/19)

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Tötungsverdacht rechtfertigt die fristlose Kündigung Dringender Tatverdacht gegen den Mieter berechtigt zur Kündigung

Besteht gegen den Geschäftsführer des Mieters der dringende Tatverdacht, den Vermieter getötet zu haben, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.So lautet der Tenor des erlassenen Urteils.
Gegen den Geschäftsführer der Mieterin bestand dringender Tatverdacht einen der Vermieter getötet zu haben. Es wurde Haftbefehl erlassen und der Geschäftsführer sitzt in Untersuchungshaft. Das Oberlandesgerichts gab dem verbleibenen Vermieter Recht.
Gewalttätigkeiten des Mieters gegen den Vermieter stellen regelmäßig einen Grund zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Eine Abmahnung ist hier nicht erforderlich.
Bei der Würdigung erfolgt regelmäßig eine Abwägung zwischen den Vermieterinteressen (Beendigung des Mietverhältnisses) und Mieterinteressen (Fortsetzung des Mietverhältnisses). Diese fiel hier selbstverständlich zugunsten des Vermieters aus.

OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2021 – 2 U 13/20

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