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Den meisten Einzelhandelsgeschäften sind durch den anhaltenden Lockdown die Einnahmen “wegggebrochen” und beschäftigen bundesweit die Justiz.
Der Gesetzgeber hat hierauf reagiert und die Voraussetzungen für den Tatbestand der Störung der Geschäftsgrundlage erleichtert. Die Rechtsfolge wurde hierbei bewusst offen gelassen, sodass die Vertragsparteien gehalten sind eine individuelle Lösung zu finden. Sofern keine Einigung erzielt werden kann, muss eine der Parteien eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen. Einen solchen Rechtsstreit hatte nun das Oberlandesgericht Dresden zur Entscheidung vorliegen.

Das Oberlandesgericht nimmt zugunsten der Mieter eine Reduzierung um 50% der Kaltmiete an. Diese Reduzierung sei gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Diese Entscheidung erscheint zunächst sachgerecht, ist aber nicht ganz unproblematisch. Regelmäßig trägt nämlich der Gewerbemieter das gesamte wirtschaftliche Risiko. Dies gilt auch dann, wenn die Ursache für die Schließung nicht von ihm beeinflussbar ist. Der Vermieter kann hierauf überhaupt keinen Einfluss nehmen.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wurde zugelassen und wird dort sicherlich letztinstanzlich entschieden.

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20

Große Unternehmen haben es angekündigt oder bereits damit begonnen. Sie stellen Mietzahlungen ein, mindern die Miete oder verlangen von den Vermietern eine Vertragsanpassung (§313 BGB).

1.

Zunächst gilt auch für Gewerbemieter -genau wie für private Mieter- die Ausnahme, dass ihnen nicht gekündigt werden kann, wenn Zahlungen im Zeitraum von April 2020 bis Juni 2020 nicht erfolgen und der Zusammenhang zwischen dem Mietrückstand und der Pandemie glaubhaft gemacht wird. Die Mieten müssen selbstverständlich nachgezahlt werden.

Gewerbemieter tragen grundsätzlich das Verwendungsrisiko (BGH v. 21.09.2005-XII ZR 66/03; vom 16.02.2000- XII ZR 279/97; vom 19.047.2000 – XII ZR 176/98). Vertraglich kann in Ausnahmefällen das Risiko auf den Vermieter übertragen werden.

Urteile über die Risikoverteilung in Zusammenhang mit COVID-19 liegen aktuell noch nicht vor.

2.

Der Anspruch auf Vertragsanpassung (§ 313 BGB) setzt voraus, dass sich nach Vertragsschluss die Umstände geändert haben, welche die Geschäftsgrundlage bildeten und nicht in den Risikobereich einer Partei fallen. Das Verwendungsrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter. Ein Anspruch auf Anpassung dürfte demnach nur in absoluten Ausnahmefällen bestehen.

 

Eine Minderung sollte daher nicht akzeptiert werden und ein Anspruch auf Vertragsanpassung abgelehnt werden.

 

Wir prüfen für Sie gerne Ihre Mietverträge.