Aus aktuellem Anlass: Gewerbemiete und COVID-19-Pandemie Minderung oder Anspruch auf Vertragsanpassung bei Gewerbemietverhältnissen

Große Unternehmen haben es angekündigt oder bereits damit begonnen. Sie stellen Mietzahlungen ein, mindern die Miete oder verlangen von den Vermietern eine Vertragsanpassung (§313 BGB).

1.

Zunächst gilt auch für Gewerbemieter -genau wie für private Mieter- die Ausnahme, dass ihnen nicht gekündigt werden kann, wenn Zahlungen im Zeitraum von April 2020 bis Juni 2020 nicht erfolgen und der Zusammenhang zwischen dem Mietrückstand und der Pandemie glaubhaft gemacht wird. Die Mieten müssen selbstverständlich nachgezahlt werden.

Gewerbemieter tragen grundsätzlich das Verwendungsrisiko (BGH v. 21.09.2005-XII ZR 66/03; vom 16.02.2000- XII ZR 279/97; vom 19.047.2000 – XII ZR 176/98). Vertraglich kann in Ausnahmefällen das Risiko auf den Vermieter übertragen werden.

Urteile über die Risikoverteilung in Zusammenhang mit COVID-19 liegen aktuell noch nicht vor.

2.

Der Anspruch auf Vertragsanpassung (§ 313 BGB) setzt voraus, dass sich nach Vertragsschluss die Umstände geändert haben, welche die Geschäftsgrundlage bildeten und nicht in den Risikobereich einer Partei fallen. Das Verwendungsrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter. Ein Anspruch auf Anpassung dürfte demnach nur in absoluten Ausnahmefällen bestehen.

 

Eine Minderung sollte daher nicht akzeptiert werden und ein Anspruch auf Vertragsanpassung abgelehnt werden.

 

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