Jede eigenmächtige Inbesitznahme von Mieträumen und deren Ausräumen durch den Vermieter ist -solange der Mieter seinen Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat- eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Vermieter haftet für deren Folgen. Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden (Urteil vom 14.06.2017 – 5 U 1426/16) folgt der gängigen höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ( BGH, Urteil vom 06.07.1977 – VIII ZR 277/75).

Praxistip für Vermieter:

Will der Vermieter also vermeiden, dass er für Folgen einer eigenmächtigen Inbesitznahme und dem Ausräumen haftbar gemacht wird, muss er einen Räumungstitel erwirken. Ist der Mieter jedoch nicht mehr auffindbar und hat auch keine neue Adresse hinterlassen, muss der Räumungstitel im Wege der öffentlichen Zustellung erwirkt werden. Dies kann im Zweifel einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen, erspart im Nachhinein aber eine Auseinandersetzung mit Schadensersatzforderungen des Mieters.

Regelmäßig wird in notariellen Kaufverträgen die Gewährleistung für die zu veräußernde Immobilie ausgeschlossen. Danach ist es für Käufer schwerlich möglich, Schadensersatzansprüche gegen die Verkäufer durchzusetzen. Regelmäßig berufen sich die Käufer sodann auf das sogenannte Arglistige Verschweigen. In einer jüngeren Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz (Az. 13.09.2017 – 5 U 363/17) wurde schulmäßig ausgeführt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit ein arglistiges Verschweigen anzunehmen ist. Danach ist ein arglistiges Verschweigen nur dann gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Es wurde für nicht ausreichend erachtet, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Die Kenntnis des Verkäufers von den Mängeln muss durch den jeweiligen Richter festgestellt werden und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Die Beweisführung in einem Prozess, der Verkäufer kannte die Mängel, stellt regelmäßig eine hohe Hürde dar, die es zu überwinden gilt.

Nicht selten kommt es vor, dass ein Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses verstirbt und es keine Erben gibt. Der Vemieter hat keinen Erklärungsempfänger, gegenüber dem die Kündigung des Mietverhältnisses (Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB) ausgesprochen werden kann. Der Vermieter sollte beim zuständigen Nachlassgericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft beantragen. Dabei ist zu beachten, dass diese Anordnung der Nachlasspflegschaft nicht nur den “Wirkungskreis Kündigung” umfasst, sondern auch dessen Abwicklung, insbesondere die Räumung der Wohnung. Andernsfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber dem eingesetzen Nachlasspfleger zwar kündigen, aber die sich anschließende Räumung (Anspruch auf Rückgabe der Mietsache) nicht durchsetzen. Die eigenmächtig durchgeführte Räumung der Wohnung ist grundsätzlich nicht zu empfehlen. Dies könnte gegebenenfalls strafrechtliche Konsequenzen und in jedem Fall das Risiko von Schadensersatzansprüchen später bekannt werdender Erben beinhalten.