Solaranlage auf dem Dach Was beim Immobilienverkauf zu beachten ist

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Viele Eigentümer unterschätzen den Regelungsbedarf, wenn sie ein Haus mit Photovoltaikanlage verkaufen. Notarinnen und Notare klären auf und bieten rechtsichere Lösungen. Was Käufer und Verkäufer wissen müssen.

Millionen Häuser in Deutschland tragen eine Solaranlage auf dem Dach. Doch was passiert mit dieser Anlage, wenn das Haus verkauft wird? Gehört sie automatisch zum Gebäude? Wird die Solaranlage mitverkauft oder soll der Verkäufer sie weiternutzen können? Notarinnen und Notare klären mit den Beteiligten den Sachverhalt und nehmen passende Vereinbarungen in den Grundstückskaufvertrag auf. So werden Streitigkeiten, steuerliche Nachteile und ein Verlust von Garantieansprüchen oder Fördervergütungen verhindert.

„Eine Photovoltaikanlage bringt im Verkaufsfall einige Rechtsfragen mit sich. Die Beteiligten sollten die Notarin oder den Notar beim Verkauf frühzeitig hierauf ansprechen. So werden böse Überraschungen auf beiden Seiten vermieden“, erklärt Dr. Markus Baschnagel, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg.

Gehört die Solaranlage automatisch zum Haus?

Die Antwort überrascht viele: Es kommt darauf an. Bei der mit Abstand häufigsten Bauform, der sogenannten aufgeständerten Montage, bei der die Module auf Schienen auf dem bestehenden Dach befestigt werden, gilt die Anlage nach herrschender Rechtsmeinung als selbstständige bewegliche Sache. Sie gehört also nicht automatisch zur Immobilie und wird folglich nicht ohne Weiteres mitverkauft.

Anders sieht es bei der sogenannten Indachmontage aus, bei der die Solarmodule Dachziegel ersetzen und in die Gebäudehülle integriert sind. Hier ist die Anlage in der Regel rechtlich Bestandteil des Hausgrundstücks und teilt dessen Schicksal. Dann ist die Solaranlage nicht ohne Weiteres vom Grundstück zu trennen und wird grundsätzlich automatisch mitveräußert.

„Diese Unterscheidung hat weitreichende Folgen: für den Kaufpreis, für Steuern und für die Frage, wer nach dem Verkauf die Einspeisevergütung erhält“, erläutert Baschnagel.

Mitverkauf der Photovoltaikanlage

Soll die Photovoltaikanlage gemeinsam mit dem Haus auf den Käufer übergehen, sollte dies – unabhängig von der Bauform – im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. Einigen sich die Parteien auf einen anteiligen Kaufpreis für die Anlage, kann dieser grunderwerbsteuerfrei sein.

Zusätzlich können laufende Verträge auf den Käufer übertragen werden:

  • der Einspeisungsvertrag mit dem Energieversorger
  • bestehende Wartungs- und Versicherungsverträge
  • ggf. ein Darlehensvertrag, wenn die Anlage noch finanziert ist

Auch Ansprüche aus einer Herstellergarantie (häufig bis zu 20 Jahre) sollten ausdrücklich vom Verkäufer auf den Käufer übertragen werden.

Es kommt immer auf den Einzelfall an

Auch wenn der Mitverkauf der Anlage der Regelfall ist, sind auch andere Konstellationen denkbar: Will der Verkäufer die Solaranlage weiter nutzen, muss dies vertraglich und gegebenenfalls im Grundbuch durch Eintragung einer Dienstbarkeit abgesichert werden. Hat der bisherige Eigentümer nur die Dachfläche vermietet und z. B. ein Unternehmen hierauf eine Anlage errichtet, tritt der Käufer in den bestehenden Vertrag ein.

Warum die notarielle Regelung so wichtig ist

Notarinnen und Notare klären die Beteiligten neutral und verständlich über die typischen Rechtsfragen rund um Photovoltaikanlagen beim Grundstückskaufvertrag auf.

Der notariell beurkundete Kaufvertrag schafft auch hinsichtlich der Photovoltaikanlage Rechtssicherheit: Er hält fest, was mitverkauft wird, regelt die Vertragsübernahmen, sichert ggf. die Fortnutzung ab und verhindert teure Streitigkeiten im Nachgang. „Wer als Käufer oder Verkäufer nicht weiß, was mit der Solaranlage auf dem Dach passiert, sollte frühzeitig das Gespräch mit einer Notarin oder einem Notar suchen“, schließt Baschnagel.

Quelle: Medienverbund der Notarkammern

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Hauskauf als Familie oder Paar Wann eine GbR sinnvoll sein kann

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Kaufen Paare, Geschwister oder Eltern und Kinder gemeinsam eine Immobilie, stellt sich nicht nur die Frage, wem welcher Anteil gehört. Wichtig ist auch: Wer zahlt wie viel? Was passiert bei Trennung, Tod oder späterer Übertragung auf die nächste Generation? Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR, kann in solchen Fällen eine flexible Gestaltung ermöglichen – sollte aber sorgfältig geplant werden. Notarinnen und Notare sind dabei kompetente Ansprechpartnerinnen und -partner.

Weitreichende Regelungsmöglichkeiten für Paare und Ehegatten

„Bei einem gemeinsamen Immobilieninvestment nicht verheirateter Partner kann der Erwerb in GbR eine gute Option sein. Denn wenn ein Partner deutlich mehr Eigenkapital, Darlehensraten oder Investitionen einbringt, sind spätere Ausgleichsansprüche ohne klare Regelung oft unsicher und streitanfällig“, erläutert Stefanie Rhode, Geschäftsführer der Notarkammer Brandenburg. Ein Erwerb in GbR ermöglicht hier eine maßgeschneiderte Lösung: Ausgleichs- oder Übertragungsansprüche im Fall einer Trennung, Regelungen für den Todesfall eines Gesellschafters, ob und unter welchen Voraussetzungen GbR-Anteile an Dritte übertragen werden dürfen und viele weitere Details lassen sich im Gesellschaftsvertrag regeln. Im Gegensatz zu anderen Gesellschaftsformen, etwa der GmbH, ist der Aufwand für die Gründung und Verwaltung einer GbR regelmäßig deutlich geringer. So ist zum Beispiel zur Gründung einer GbR kein Mindestkapital erforderlich.

Auch bei verheirateten Paaren ist der Erwerb in GbR eine Überlegung wert. Rhode führt aus: „Neben den schon genannten Vorteilen der GbR können im Gesellschaftsvertrag auch besondere Regelungen für den Fall einer Scheidung oder Trennung getroffen werden, etwa zur weiteren Nutzung der Immobilie, zur Übernahme von Anteilen oder zum Ausgleich getätigter Investitionen. Zudem ermöglicht die GbR eine besonders flexible Vermögensverteilung in der Ehe.“

Vermögensbeteiligung der nächsten Generation

Soll Vermögen langfristig bereits an Kinder oder Enkelkinder weitergegeben werden, kann eine GbR ebenfalls eine interessante Rechtsform darstellen. Denn sie erlaubt das schrittweise Heranführen an das Vermögen durch die allmähliche Übertragung von Anteilen. Außerdem kann eine Gestaltung gewählt werden, bei der die Eltern bzw. Großeltern sich noch einen gewissen Einfluss und Ertrag hinsichtlich des von der GbR gehaltenen Vermögens vorbehalten, solange dies gewünscht ist. Werden minderjährige Kinder beteiligt, ist besondere Sorgfalt geboten. Dann können zusätzliche rechtliche Anforderungen, etwa zu der Vertretung des Kindes oder eine familiengerichtliche Genehmigung, eine Rolle spielen.

Aktuelle steuerrechtliche Entwicklung zum „Familienheim“

„Häufig spielen bei der Entscheidung für eine GbR auch steuerliche Motive eine Rolle“, erläutert Rhode. Gesellschaftsanteile an einer GbR lassen sich in der Regel flexibler übertragen als Miteigentumsanteile an einem Grundstück. Auf diese Weise können bestehende schenkungssteuerrechtliche Freibeträge unter Umständen kontinuierlich und passgenau ausgenutzt werden. Investiert ein Gesellschafter mehr als der andere, kann dies durch eine entsprechende Anteilsübertragung kompensiert werden. Das ist insbesondere dann wichtig, wenn nur geringe steuerliche Freibeträge bestehen. „So kann bei nicht verheirateten Paaren, deren schenkungssteuerlicher Freibetrag lediglich 20.000 Euro beträgt, ein höherer Investitionsbeitrag eines Partners in die Immobilie ohne entsprechende Kompensation schnell Schenkungssteuer auslösen,“ warnt Rhode. Gerade bei Immobilien-GbRs sollten die rechtlichen und steuerlichen Folgen einer Anteilsübertragung immer vorab sorgfältig geprüft werden.

Ein bislang häufig diskutierter steuerrechtlicher Einwand gegen die Ehegatten-GbR hat durch eine aktuelle Gerichtsentscheidung deutlich an Gewicht verloren. So hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass das sogenannte steuerrechtliche „Familienheimprivileg“, welches die lebzeitige unentgeltliche Übertragung des selbst genutzten Familienheims zwischen Ehegatten unter bestimmten Voraussetzungen von der Schenkungssteuer ausnimmt, grundsätzlich auch dann in Betracht kommt, wenn die Immobilie in GbR gehalten wird. Die GbR-Struktur schließt die Steuerbefreiung für das Familienheim also nicht von vornherein aus. Ob die Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind, muss natürlich stets einzelfallbezogen beurteilt werden und sollte bei Bedarf vorab durch eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater geprüft werden.

Warum Beratung vor dem Immobilienkauf wichtig ist

Wer gemeinsam eine Immobilie erwerben möchte, sollte frühzeitig klären lassen, welche rechtliche Gestaltung zum eigenen Fall passt. Wird ein Erwerb in GbR erwogen, beraten Notarinnen und Notare insbesondere zur Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages und zu den erforderlichen Register- und Grundbuchschritten. Der Gesellschaftsvertrag selbst muss nicht in jedem Fall notariell beurkundet werden. Eine notarielle Beteiligung ist aber deshalb erforderlich, weil eine GbR, die Eigentümerin einer Immobilie werden soll, ins Gesellschaftsregister eingetragen werden muss (sogenannte „eGbR“). Hierfür ist eine notarielle Beglaubigung der Anmeldung nötig. Häufig ergibt sich außerdem, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur GbR im Einzelfall nicht passend sind und abweichende Regelungen, z.B. für den Todesfall, gewünscht sind. Notarinnen und Notare unterstützen dabei, die passende rechtliche Gestaltung zu finden und rechtssicher umzusetzen.

Quelle: Medienverbund der Notarkammern

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Notarbüro Weitere Verstärkung

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Wir freuen uns über den Eintritt der erfahrenen Notarfachangestellten Deren Senci in das Notarbüro im Achimer Lieken-Quartier.

Das Notarbüro vereint die Notarstellen der Notare Norbert Lühring, Tilman Lühring und Nils Hölschermann zu einer organisatorischen Einheit unter Leitung der Notarfachwirtin Maria Wascher.

Mit Deren besteht das Notarbüro seit dem 1. Mai 2026 aus neun Notarangestellten, darunter drei Notarfachwirtinnen. Das Notarbüro zählt damit zu den größten in Niedersachsen.

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Beurkundung oder Beglaubigung Was ist der Unterschied?

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Notarinnen und Notare beurkunden und beglaubigen. Was aber ist der Unterschied? Häufig werden die Begriffe durcheinandergeworfen oder gleichgesetzt, dabei handelt es sich um völlig unterschiedliche Tätigkeiten. Während die Beurkundung für bedeutsame Rechtsgeschäfte vorgeschrieben und hier notarielle Beratung inklusive ist, wird bei einer Unterschriftsbeglaubigung grundsätzlich nur die Identität des Unterschreibenden bestätigt.
Beurkundung

Bei Beurkundungen werden Urkunden von der Notarin oder dem Notar vorbereitet und inhaltlich genau geprüft. „Bei der Entwurfserstellung zeigt der Notar Gestaltungsalternativen auf und stellt sicher, dass das beurkundete Rechtsgeschäft allen rechtlichen Anforderungen entspricht“, erklärt Dr. Pirmin Schauer, Notarassessor an der Landesnotarkammer Bayern. „Dabei wird die Urkunde auch an die Wünsche und Bedürfnisse der Beteiligten angepasst.“ Im Beurkundungstermin liest die Notarin oder der Notar den Beteiligten die Urkunde vor und erläutert deren Inhalt. Schritt für Schritt geht es durch die Urkunde, z. B. durch das Testament, den Ehevertrag oder einen Kaufvertrag über das Eigenheim. Die Notarin oder der Notar nimmt dabei eine neutrale Beratung aller Beteiligten vor und erteilt rechtliche Hinweise. Am Ende der Beurkundung unterschreiben alle Beteiligten und die Notarin bzw. der Notar die Urkunde. Nach der Beurkundung setzen Notare die Urkunde um, stellen also für die Beteiligten erforderliche Anträge bei Gerichten und Behörden. So holt das Notarbüro z. B. Erklärungen über die Nichtausübung von Vorkaufsrechten ein, stellt den Kaufpreis fällig und kümmert sich um alle Grundbucheintragungen.

Dr. Schauer betont hierzu: „Die Beurkundung ist für besonders bedeutsame Rechtsgeschäfte gesetzlich vorgeschrieben. Sie dient dazu, Bürgerinnen und Bürger zu schützen, über Risiken aufzuklären und zu informieren, sowie der Dokumentation des Vorgangs. Mit der Beurkundung ist gewährleistet, dass das gewünschte Ziel auch erreicht wird.“

Beglaubigung

Bei der öffentlichen Beglaubigung ist zu unterscheiden: Notarinnen und Notare beglaubigen beispielsweise Unterschriften. Sie können außerdem beglaubigte Kopien erstellen. Bei der Unterschriftsbeglaubigung bestätigt die Notarin oder der Notar grundsätzlich nur die Identität der Person, welche die Unterschrift leistet. „Das trägt zur Sicherheit im Rechts- und Geschäftsverkehr bei und ist für wichtige Vorgänge, zum Beispiel Handelsregisteranmeldungen und Grundbuchanträge, im Gesetz vorgeschrieben“, erläutert Dr. Schauer. Notarinnen und Notare können aber auch beauftragt werden, die zu unterzeichnenden Schriftstücke zu erstellen. Die Anmeldung des neu gegründeten Vereins zum Vereinsregister muss also nicht vom Vorstand selbst formuliert werden. In bestimmten Fällen, z. B. bei Handelsregisteranmeldungen, prüft die Notarin oder der Notar auch, ob die angemeldeten Tatsachen eintragungsfähig sind. Das entlastet die Registergerichte und trägt zur Verlässlichkeit des Registers bei.

Quelle: Bayerischer Notarverein e. V.

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Elektronische Präsenzbeurkundung Die Digitalisierung nimmt Fahrt auf

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Notarinnen und Notare dürfen seit dem 29.12.2025 notarielle Urkunden -bis auf wenige Ausnahmen- auch in einem elektronischen Präsenzverfahren errichten.

Dabei sind die Urkundsbeteiligten bei der Beurkundung persönlich anwesend, die Urkunde selbst wird jedoch originär elektronisch errichtet und von den Beteiligten elektronisch unterzeichnet.

Eine elektronisch errichtete Urkunde ermöglicht die medienbruchfreie Weiterverarbeitung und beschleunigt das Verfahren.

Die Beurkundungsräume unserer Kanzlei verfügen über die dafür erforderliche Technik.

Nehmen Sie bei uns an der fortschreitenden Digitalisierung des deutschen Notariats persönlich teil.

Lesen Sie hier mehr …

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Neue Telefondurchwahlen Notar- und Anwaltsbüro direkt erreichbar

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Sie erreichen unsere Teams nun auch direkt:

Notarbüro
Montag bis Freitag von 8:30 – 15:00 Uhr
Tel. direkt: 04202/8842-17
E-Mail: notariat@scholz-luehring.de

Anwaltsbüro
Montag bis Donnerstag von 8:30 – 17:00 Uhr
Freitag von 8:30 – 15:00 Uhr
Tel. direkt: 04202/8842-255
E-Mail: advo@scholz-luehring.de

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Erfolgreiche Verfassungsbeschwerde Bundesverfassungsgericht kippt Altersgrenze für Anwaltsnotare

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Das Bundesverfassungsgericht hat am 23.09.2025 sein Urteil zur Frage der Geltung der Höchstaltersgrenze im (Anwalts-)Notariat verkündet. Die Altersgrenze des § 48a i. V. m. § 47 Nr. 2 BNotO – Ausscheiden aus dem Notaramt mit Vollendung des 70. Lebensjahres – gilt im hauptberuflichen Notariat unverändert fort.

Mangels ausreichender Bewerberinnen und Bewerber sowie angesichts heutiger Erkenntnisse zur Bedeutung des Alters für die Berufstüchtigkeit gilt die Altersgrenze im Anwaltsnotariat nur noch bis zum 30. Juni 2026; ab dem 1. Juli 2026 fällt sie weg.

Notarinnen und Notare, die bis zum 30. Juni 2026 die Altersgrenze (Vollendung des 70. Lebensjahres) erreichen, scheiden weiterhin von Gesetzes wegen aus dem Notaramt aus.

Notarinnen und Notare, die ab dem 1. Juli 2026 das 70. Lebensjahr vollenden, können das Notaramt uneingeschränkt weiterführen, wenn sie dies wünschen; sie scheiden nicht von Gesetzes wegen aus dem Notaramt aus.

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Neue Mitarbeiterin am Empfang Nele Heitmann ist Ihre erste Ansprechpartnerin

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Wir freuen uns über unser neues Teammitglied am Empfang.

Nele Heitmann wird Sie mit einem freundlichen „Herzlich Willkommen“ und einem hohen Maß an Serviceorientiertheit an unserem Empfang begrüßen.

Gemeinsam mit ihrer Kollegin Stefanie Medovkin agiert Nele als kompetentes Empfangskomitee.

Neben der Begrüßung unserer Besucher und Mandanten übernimmt der Empfang die Vereinbarung von Besprechungs- und Beurkundungsterminen, den Telefon- und Postservice, die Koordination der Zusammenarbeit mit Dienstleistern und Lieferanten, die Archivverwaltung und ist erster Ansprechpartner für Fragen, Anliegen oder Probleme.

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Wir bilden aus Neues Ausbildungsjahr

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Am 1. August 2025 hat das neue Ausbildungsjahr begonnen und wir begrüßen ganz herzlich Alessia Ehmke in unserer Kanzlei.

Alessia erlernt gleich zwei Berufe: Rechtsanwaltsfachangestellte (ReFa)  und Notarfachangestellte (NoFa)

In Niedersachsen ist die Ausbildung zur Rechtsanwalts- und Notarfachangestellten (ReNo-Fachangestellte) gebündelt.

Interessiert?    –> hier klicken

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Befreiung von der Ausweispflicht – mit Risiken behaftet

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Gerade ältere Menschen verzichten nach Ablauf ihres Ausweises oft auf eine Neubeantragung – etwa, weil sie pflegebedürftig oder sich nur noch selten in der Öffentlichkeit bewegen. Was gut gemeint ist, kann jedoch zum Problem werden: Auch bei einer amtlichen Befreiung von der Ausweispflicht sind Notarinnen und Notare angehalten, die Identität der Beteiligten zweifelsfrei festzuhalten. Die Landesnotarkammer Bayern warnt in diesen Fällen vor unerwarteten Hürden bei der Beurkundung von Testamenten, Vorsorgevollmachten oder Immobilienverträgen.

Identitätsprüfung beim Notar ist Pflicht

Wer einen notariellen Termin wahrnimmt – sei es zur Beurkundung eines Immobilienkaufs, eines Testaments oder einer Vorsorgevollmacht – sollte stets ein gültiges Ausweisdokument mitbringen. Denn es gehört zu den gesetzlichen Aufgaben der Notarinnen und Notare, die Identität aller Beteiligten zweifelsfrei festzustellen.
„Ist ein Beteiligter der Notarin oder dem Notar nicht persönlich bekannt, ist ein amtlicher Lichtbildausweis wie der Personalausweis oder Reisepass vorzulegen“, erklärt David Sommer, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern. Auch ausländische Reisepasse werden akzeptiert; bei Staatsangehörigen anderer EU-Länder sind zudem Personalausweise zulässig. In bestimmten Ausnahmefällen können auch andere Ausweise als Nachweis dienen.

Eine Besonderheit gilt im Anwendungsbereich des Geldwäschegesetzes, z.B. bei Immobilienkaufverträgen oder bei vielen gesellschaftsrechtlichen Vorgängen. Dort muss der vorzulegende Personalausweis oder Reisepass zwingend noch gültig sein.

Befreiung von der Ausweispflicht: Stolperfalle mit Folgen

Eine oft übersehene Problematik ergibt sich bei Personen, die von der gesetzlichen Ausweispflicht befreit wurden – etwa, wenn sie dauerhaft in einem Pflegeheim untergebracht sind oder sich wegen einer Behinderung nicht allein in der Öffentlichkeit bewegen können. Zwar kann die zuständige Behörde in solchen Fällen eine Befreiung erteilen, doch wird dabei der letzte Ausweis oft eingezogen. „Hier ist Vorsicht geboten. Eine erteilte Befreiung ändert nichts daran, dass grundsätzlich eine Identifizierung anhand eines Lichtbildausweises zu erfolgen hat“, warnt Sommer.

Ohne einen tauglichen Identitätsnachweis können notarielle Urkunden nicht mit den üblichen Beweiswirkungen errichtet werden – was im Nachhinein zu erheblichen Nachteilen führen kann. So gestaltet sich beispielsweise der Vollzug eines Grundstückvertrags beim Grundbuchamt äußerst schwierig, wenn die Notarin oder der Notar die Identität eines Beteiligten nicht zweifelsfrei feststellen konnte. Auch notarielle Testamente eignen sich in einem solchen Fall nicht mehr uneingeschränkt zum Nachweis der Erbfolge; regelmäßig müssen weitere Nachweise erbracht werden. Die Landesnotarkammer Bayern rät daher zur Zurückhaltung bei der Befreiung von der Ausweispflicht.

Empfehlung: Frühzeitig Kontakt zum Notar aufnehmen

Wer im Vorfeld einer Beurkundung feststellt, dass er keinen gültigen Ausweis besitzt, sollte dies dem Notarbüro möglichst früh mitteilen. In vielen Fällen kann mit einem vorläufigen Ausweis oder einem alternativen Identitätsnachweis gearbeitet werden. „So lassen sich unnötige Verzögerungen und zusätzliche Kosten vermeiden“, betont Sommer.

Quelle: Landesnotarkammer Bayern

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