Beiträge

Eine Mieterhöhung ist stets zu begründen. Dabei macht das Gesetz konkrete Vorgaben, welche Begründung genutzt werden darf. Wird für ein Mieterhöhungsverlangen auf Vergleichswohnungen verwiesen, ist es unbedingt erforderlich, dass diese so genau benannt und von anderen Objekten abgrenzbar sind, dass der Mieter diese ohne großen Aufwand auffinden kann. Die alleinige Angabe der Anschrift ist nur dann ausreichend, wenn dort nur eine Wohnung vorhanden ist. Befinden sich dort mehrere Wohnungen muss in dem Mieterhöhungsverlangen eine weitere Konkretisierung (Stockwerk etc.) enthalten sein.
Der Vermieter sollte hier versuchen, die Wohnung genauestens zu bestimmen. Es sollten stets Angaben zur Größe, Lage, Ausstattung und Zustand gemacht werden. So wird vermieden, dass hinterher die Vergleichbarkeit zum Schwerpunkt einer gerichtlichen Auseinandersetzung wird.

Wird von dem Vermieter die Mietwohnung modernisiert, indem er zum Beispiel die alten, aber noch funktionstüchtigen Fenster durch Fenster mit moderner Wärmedämmung austauscht, muss er sich bei der Modernisierungsmieterhöhung die Kosten anrechnen lassen, die er für die Erhaltung der alten Fenster einspart. Dies führt zu einer erheblichen Entlastung auf Mieterseite. Die Erhöhung wird beinahe unmöglich. Die Modernisierungsmieterhöhung muss bereits strenge gesetzliche Voraussetzungen erfüllen.
Nunmehr muss der Vermieter zusätzlich den sogenannten “Instandhaltungsanteil” von den Modernisierungskosten abziehen.

Konkret heißt es in dem Urteil:

“Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandset-zung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGBaF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.”

BGH, Urt. vom 17.06.2020-Az. VIII ZR 81/19