Zwangsräumungen von Wohnungen können den Eigentümer schnell in den Ruin treiben. Es geht aber auch preiswerter.

Bei einer „normalen“ Zwangsräumung setzt der Gerichtsvollzieher als anzufordernden Vorschuss etwa 1000 Euro für jeden zu räumenden Raum an. Diesen Betrag hat der Gläubiger als Vorschuss zu leisten. Der Gerichtsvollzieher muss schließlich eine Spedition mitsamt Helfern beauftragen und vorsorglich einen Lagerplatz anmieten. Zusätzlich zu den in der Regel über Monate nicht gezahlten Mieten muss der Eigentümer also tief in die eigene Tasche greifen.
Das wenig bekannte „Berliner Modell“ ist dagegen eine wirkungsvolle Methode zur Kostensenkung bei Zwangsräumungen. Der Vermieter kann die Kosten für den Abtransport des Hausrats eines gekündigten Mieters einsparen, wenn er sein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters geltend macht und die Vollstreckung aus dem Räumungsurteil darauf beschränkt, dass der Mieter die Wohnung räumt und der Vermieter hieran neuen Besitz erhält. Das hat der Bundesgerichtshofs (Az.: I ZB 45/05) zu Gunsten des Vermieters entschieden.
Der Gläubiger hat nach der Übergabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher die Sachen des Mieters lediglich zu verwahren. Er muss sie nur herausgeben, wenn sie unpfändbar sind oder er darf sie verwerten, wenn sie der Pfändung unterliegen. In jedem Fall reduziert sich der vom Vermieter an den Gerichtsvollzieher zu zahlende Vorschuss von mehreren tausend Euro auf einen überschaubaren Betrag. Diese Kosten beinhalten nur noch die Vollstreckungsgebühren und die Kosten für den Schlüsseldienst.
Der Name „Berliner Modell“ stammt von den Berliner Gerichten. Dort ist die diese besondere Ausprägung auf Grund der städtischen Strukturen (finanzschwache Mieter und hoher Leerstand) als Abwehrmaßnahme gegen das so genannte „Mietnomadentum“ seit langer Zeit üblich.
Durch die BGH-Entscheidung ist die „Berliner Räumung“ nunmehr auch im hiesigen Bereich anwendbar.

Der Bundesgerichtshof hat am 28.09.2011 – Az.: VIII ZR 294/10 – eine Entscheidung zur zulässigen Höhe der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen getroffen.

Wie die Pressestelle des Gerichts mitteilte, waren die Kläger Mieter, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 6. März 2009 rechnete die Beklagte über die Betriebs – und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Die Beklagte verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Kläger sind der Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages entgegengetreten. Ihre insoweit erhobene negative Feststellungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt.
Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung.
Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten „Sicherheitszuschlag“ von 10 %.

Wer als Vermieter die Mietwohnung für sich selbst, seine Angehörigen oder einer zu seinem Hausstand gehörenden Person benötigt, muss kündigen.

Diese Kündigung wegen Eigenbedarfs braucht allerdings nicht mehr ausgiebig begründet zu werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 06.07.2011 (Az.: VIII ZR 317/10) nunmehr klargestellt.
Im Kündigungsschreiben muss nur noch die Person namentlich benannt werden, für die die Wohnung benötigt wird und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt werden. Angaben zu ihrer bisherigen Wohnsituation oder weitere Gründe muss der Vermieter nicht mehr machen.
Der BGH bekräftigte damit seine Rechtsprechung zur sog. „Eigenbedarfskündigung“. Im BGH-Fall richtete sich sie Eigenbedarfskündigung gegen den Mieter einer kleinen Stadtwohnung. Im Kündigungsschreiben betonte der Vermieter, dass seine Tochter nach einem Auslandsaufenthalt ihr Studium in Deutschland fortsetzen und am Studienort einen „eigenen Hausstand begründen“ wolle.
Das ehemalige Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung stehe nicht mehr zur Verfügung, weil dies inzwischen anderweitig genutzt werde. Amts- und Landgericht hielten die Eigenbedarfskündigung aus formellen Gründen für unwirksam, weil der Vermieter die Gründe für die Kündigung nicht ausreichend dargestellt hätte. Es hätten konkrete Angaben zur derzeitigen Wohnsituation der Tochter gefehlt.
Dem erteilte der Bundesgerichtshof nunmehr eine klare Absage. Eigenbedarf kann aber auch für entferntere Verwandte wie Neffen und Nichten des Vermieters erklärt werden. Auch das hat der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 159/09) so entschieden und damit die Rechte der Vermieter gestärkt. Die Eigenbedarfskündigung ist damit nicht nur für den Vermieter selbst, seine Kinder oder Angehörige des Haushalts möglich. Der BGH entwickelte seine bisherige Rechtsprechung weiter. Auch die Kinder von Geschwistern, also Neffen und Nichten des Vermieters seien noch als Familienangehörige im Sinne des Mietrechts anzusehen. Sie seien „noch so eng mit dem Vermieter verwandt“, dass es nicht darauf ankomme, ob zwischen ihnen und dem Vermieter im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung bestehe.
Eine Wohnraumkündigung ist immer kompliziert und bedarf stets einer fachgerechten Begleitung. Kontaktieren Sie uns rechtzeitig, wenn Sie als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung planen oder als Mieter eine solche Kündigung erhalten haben.

Schadenersatz setzt persönliches Verschulden voraus. Das lernen Jura-Studenten schon im ersten Semester. Es gibt aber Ausnahmen.

Halter von Tieren haften in der Regel auch ohne Verschulden. Es handelt sich um eine besondere Ausprägung der so genannten „Gefährdungshaftung“, nach der Tierhalter grundsätzlich für die Schäden haftbar gemacht werden kann, die das Tier anrichtet.
Ein Hund stellt als Tier nämlich eine stetige Gefahrenquelle dar, da er in seinem Verhalten nicht vernunftgesteuert und deshalb unberechenbar ist, auch wenn dies manche Hundehalter ihrem Bello niemals zutrauen würden. Die Haftung greift auch dann ein, wenn der Geschädigte selbst unvorsichtig gehandelt hat. Wer sich einem fremden Hund einfach so nähert und dann gebissen wird, ist nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (Az.: 7 U 91/99) zwar teilweise selbst schuld. Der Geschädigte hatte beim Besuch im Haus eines Bekannten versucht, dessen Rottweiler zu streicheln. Das Tier war ihm bis dahin völlig fremd gewesen und biss ihn in den Arm. Das Gericht verurteilte den Hundehalter nach dem Hundebiss zu immerhin noch 50 Prozent Mithaftungsquote wegen der verschuldenslosen Gefährdungshaftung.
Deshalb besteht in Niedersachsen seit dem 1. Juli 2011 eine grundsätzliche Versicherungspflicht. Nach dem Gesetz zur Neufassung des Niedersächsischen Gesetzes über das Halten von Hunden und zur Änderung des Niedersächsischen Kommunalabgabengesetzes vom 26.5.2011 darf einen Hund, der älter als sechs Monate ist, nur halten, wer für die durch den Hund verursachten Schäden eine Haftpflichtversicherung hat, bei der Personenschäden mit mindestens 500.000 Euro und Sachschäden mit mindestens 250.000 Euro versichert sind.
Beißt der Hund eine Person oder verursacht er einen Verkehrsunfall, so führt dies nicht nur zu Schadensersatzansprüchen. Handelt der Tierhalter schuldhaft, kann er sich sogar wegen Körperverletzung strafbar machen. Das ist immer dann der Fall, wenn er keine Sicherheitsvorkehrungen getroffen hatte oder wenn aufgrund früherer Vorfälle eine Schädigung Dritter vorhersehbar war. Von Bedeutung sind insoweit die Hunderasse, sein Alter und insbesondere seine bisherige Führung, ob er sich bisher gut führen ließ oder bereits durch erhöhte Aggressionsbereitschaft auffiel. Das Oberlandesgericht Hamm (Az. 2 Ss 1035/95) hat insoweit schon vor langer Zeit klargestellt, dass erst durch eine Einbeziehung dieser Anknüpfungstatsachen ein Verschuldensvorwurf gemacht werden kann.
Zivilrechtlich haftet der Halter also immer zumindest in Höhe einer Quote, strafrechtlich müssen aber besondere Umstände hinzukommen. Schadenersatz sollte nie ohne Mitwirkung eines Rechtsanwalts geltend gemacht werden. Nur ein Anwalt kann einschätzen, ob und in welcher Höhe Schadenersatz eingefordert werden kann.

Wer ein WLAN in seinem Privathaushalt betreibt, muss für einen angemessenen Schutz vor Missbrauch sorgen.

Privatpersonen können aber nur auf Unterlassung, nicht dagegen auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, wenn ihr nicht ausreichend gesicherter WLAN-Anschluss von unberechtigten Dritten für Urheberrechtsverletzungen im Internet genutzt wird.
Der Bundesgerichtshof (Az.: I ZR 121/08) hat mit einem entsprechenden Urteil dafür gesorgt, dass Massenabmahnungen mit horrenden Schadenersatzforderungen keine Grundlage mehr haben. Auch privaten Anschlussinhabern obliegt aber eine Pflicht zu prüfen, ob ihr WLAN-Anschluss durch angemessene Sicherungsmaßnahmen vor der Gefahr geschützt ist, von unberechtigten Dritten zur Begehung von Urheberrechtsverletzungen missbraucht zu werden.
Privaten Betreibern eines WLAN-Netzes kann jedoch nicht zugemutet werden, ihre Netzwerksicherheit fortlaufend dem neuesten Stand der Technik anzupassen und dafür entsprechende finanzielle Mittel aufzuwenden. Ihre Prüfpflicht bezieht sich daher nur auf die Einhaltung der im Zeitpunkt der Installation des Routers für den privaten Bereich marktüblichen Sicherungen.
Wer es aber bei den werkseitigen Standardsicherheitseinstellungen des WLAN-Routers belässt und das werkseitige Standard-Passwort nicht durch ein persönliches, ausreichend langes und sicheres Passwort ersetzt, macht in diesem Sinne eindeutig zu wenig. Ein solcher Passwortschutz liegt im vitalen Eigeninteresse aller berechtigten Nutzer und ist nicht mit Mehrkosten verbunden.
Wer dies also unterlässt, haftet als privater Betreiber eines WLAN im Sinne der sog. Störerhaftung auf Unterlassung und auf Erstattung der Abmahnkosten (maximal 100 EUR). Diese Haftung besteht schon nach der ersten über den eigenen WLAN-Anschluss begangenen Urheberrechtsverletzung. Hingegen ist der „Störer“ nicht zum darüber hinaus gehenden Schadensersatz (Lizenzgebühren, Rechtsanwaltsgebühren, sonstige Ermittlungskosten usw.) verpflichtet.
Eine Haftung als Täter einer Urheberrechtsverletzung hat der Bundesgerichtshof verneint, wenn nicht der WLAN-Betreiber selbst den fraglichen Musiktitel im Internet zugänglich gemacht hat. Eine Haftung als Gehilfe bei der fremden Urheberrechtsverletzung würde Vorsatz voraussetzen. Kontaktieren Sie uns sofort, wenn Sie eine Abmahnung erhalten haben.
Unterschreiben Sie auf keinen Fall die in der Regel beiliegende „strafbewehrte Unterlassungserklärung“.