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Nach der Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache geräumt herauszugeben. Die Rückgabepflicht erstreckt sich nicht nur auf die Wiedereinräumung des Besitzes, sondern vielmehr hat der Mieter sämtliche Einrichtungen, Aufbauten und sonstige baulichen Maßnahmen zu entfernen. Dies gilt selbst für den Fall, wenn der Mieter mit Zustimmung des  bauliche Maßnahmen vorgenommen hat und die Zustimmung des Vermieters eingeholt hat. Bestehen nach der Rückgabe die baulichen Veränderungen weiter vor, hat der Mieter seine Hauptleistungspflicht auf Rückgabe der Mietsache nach Mietende nicht erfüllt. Die Nichterfüllung des Rückgabeanspruchs begründen für den Vermieter Schadensersatzansprüche.

 

Der unter anderem für Wohnraummietrecht zuständige achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe entschied am 19.09. diesen Jahres in zwei Sachen (VIII ZR 231/17 sowie VIII ZR 261/17) , dass eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses hilfsweise im Rahmen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung desselben erklärt werden kann.

Das Berufungsgericht hat die Räumungsklagen zweier Vermieter zuvor abgewiesen. Beiden Verfahren lagen ähnlich gelagerte Sachverhalte zugrunde: Beide Mieter von jeweils einer Wohnung zahlten zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten nicht und gerieten infolgedessen in Schuldnerverzug (§ 286 Abs. 1 BGB). Infolgedessen wurde den Vermietern die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. Nr. 3 lit. a BGB eröffnet. Diese erklärten eine außerordentliche fristlose Kündigung und hilfsweise hierzu die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Das Gesetz räumt Wohnraummietern (wohl als besondere Ausprägung der Unverletzlichkeit der Wohnung, Art. 13 Abs. 1 GG) allerdings die Möglichkeit ein, sogar bis zu zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit eines Räumungsanspruchs den verzungsbedingten Kündigungsgrund durch nachträgliche Entrichtung der Miete zu beseitigen, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (sog. “Schonfristzahlung”). Schon vor Eintritt der Rechtshängigkeit nahmen die Mieter diese Möglichkeit wahr. Die außerordentlichen Kündigungen wurden durch die geleisteten Zahlungen folglich unwirksam.

Hierdurch treten nunmehr die hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen in den Vordergrund. Der Bundesgerichtshof stellte lediglich klar, dass die gewählte Gestaltungsmöglichkeit in Form der hilfsweisen Erklärung einer ordentlichen Kündigung möglich ist. Diese könnten aufgrund eines “berechtigten Interesses” infolge einer schuldhaften, nicht unerheblichen Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen auf Seiten der Mieter i.S.v. § 573 Abs. 1, Abs. 2 zum Tragen kommen.

Der achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Berufungsurteile in beiden Sachen aufgehoben und zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Berufungsgerichte zurückverwiesen.