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Wird von dem Vermieter die Mietwohnung modernisiert, indem er zum Beispiel die alten, aber noch funktionstüchtigen Fenster durch Fenster mit moderner Wärmedämmung austauscht, muss er sich bei der Modernisierungsmieterhöhung die Kosten anrechnen lassen, die er für die Erhaltung der alten Fenster einspart. Dies führt zu einer erheblichen Entlastung auf Mieterseite. Die Erhöhung wird beinahe unmöglich. Die Modernisierungsmieterhöhung muss bereits strenge gesetzliche Voraussetzungen erfüllen.
Nunmehr muss der Vermieter zusätzlich den sogenannten “Instandhaltungsanteil” von den Modernisierungskosten abziehen.

Konkret heißt es in dem Urteil:

“Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandset-zung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGBaF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.”

BGH, Urt. vom 17.06.2020-Az. VIII ZR 81/19

Der Bundesgerichtshof hat heute über interessante und praxisrelevante Sachverhalte entschieden.

Hat der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine unrenovierte Wohnung und somit vertragsgemäß übernommen und wurden auch die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen, kann er vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen. Dies setzt jedoch voraus, dass eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.
Er hat sich jedoch an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen. Die Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung.

Im Urteil wird dazu wie folgt ausgeführt:
“Allerdings ist die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.”

In der Praxis wird der Mieter zunächst nachweisen müssen, dass sich der Zustand des Mietobjekts verschlechtert hat. Weiter muss im Einzelfall ermittelt werden, welche Schönheitsreparaturen im Einzelnen erforderlich sind.

(BGH, Urt. vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)

Das Zutrittsrecht des Vermieters ist auf bestimmte Anlässe beschränkt. Selbst die Lockerungen der Corona-Maßnahmen ändert hieran nichts.
In der Regel ist eine Instandhaltung, Instandsetzung, zukünftige Modernisierungen, beabsichtigte Veräußerung oder die Neuvermietung der Grund für den Zutritt.

Der Mieter ist grundsätzlich gesetzlich zur Duldung von erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet (§ 555a BGB). Diese Duldung wird erweitert auf Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie zuvor ordnungsgemäß angekündigt wurden (§§ 555c, 555d BGB).
Stehen an dem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen an, ist eine Interessenabwägung vorzunehmen. Hier sind nicht nur Belange in der Person des Vermieters oder des Mieters zu berücksichtigen, sondern auch der Klimaschutz kann als Argument im Rahmen der Interessenabwägung herangezogen werden. Im Rahmen der Interessenabwägung ist darüber hinaus zu beachten, dass der Aufschub umfassender und langfristig geplanter und finanzierter Maßnahmen für den Vermieter durchaus zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen kann (BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, IMRRS 2015, 072). Es ist also nicht per se von einem Überwiegen der Mieterinteressen auszugehen.

Unaufschiebbar notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, deren Unterlassung zu erheblichen weiteren baulichen Schäden am Mietobjekt führen würde, sind ebenfalls bei Ergreifen von zumutbaren Schutzmaßnahmen vom Mieter- unabhängig von COVID-19- zu dulden.

Bei der Neuvermietung bzw. Veräußerung dürfte eine Interessenabwägung zugunsten der Mieter ausfallen. Regelmäßig besichtigen für den Mieter völlig unbekannte Personen das Mietobjekt, sodass die Gefahr einer Infektion hier überhaupt nicht abschätzbar ist.

Ist eine Wohnung mangelhaft und der Mieter möchte seine Rechte geltend machen, genügt er seiner Darlegungslast hinsichtlich des Mangels dann, wenn er eine genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen vornimmt( sog. Mangelsymptome). Er muss die Ursachen für die Mangelsymptome nicht darlegen.

 

Der BGH setzt auch hier seine Rechtsprechung weiter fort (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 268/11, Rz. 16, IMRRS 2012, 2050). Danach genügt der Mieter bei Mängeln seiner Darlegungslast mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er hingegen nicht vorzutragen.

BGH, Beschluss vom 18.12.2019 – XII ZR 67/19

In unserem letzten Beitrag haben wir bereits erläutert, dass dem Mieter bei Zahlungsausfall nicht gekündigt werden kann, wenn der Mietausfall auf Auswirkungen der Corona-Krise zurückzuführen ist. Es stellt sich die Frage, ob nun jeder Mieter die Mietzahlungen für die Monate April 2020 bis Juni 2020 einstellen darf. Dies muss eindeutig verneint werden.

Der Mieter muss Tatsachen darlegen, dass der Zahlungsausfall und die COVID-19-Pandemie in Zusammenhang stehen. Eine überwiegende Wahrscheinlichkeit reicht hierbei aus. Zur Glaubhaftmachung müssen dem Vermieter geeignete Nachweise vorgelegt werden (Arbeitgeberbescheinigungen, Bescheinigungen über die Gewährung von staatlichen Leistungen etc.).

Die pauschale Behauptung des Mieters, er zahle die Miete wegen der COVID-19-Pandemie nicht, ist nicht ausreichend.

Der Präsident der Rechtsanwaltskammer Celle hat Herrn Rechtsanwalt Nils Hölschermann mit Urkunde vom 1. August 2019 gestattet, die Bezeichnung »Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht« zu führen.

Fachanwälte sind Rechtsanwälte, die auf einem bestimmten Fachgebiet besondere theoretische Kenntnisse und praktische Erfahrungen nachweisen können.

Der Titel »Fachanwalt« wird von den regionalen Rechtsanwaltskammern verliehen. Zuvor wird intensiv nach einem in der Fachanwaltsordnung festgelegten Katalog geprüft, ob die notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Der Rechtsanwalt muss nachweisen, dass er auf dem entsprechenden Fachgebiet über Kenntnisse und Fähigkeiten verfügt, die erheblich darüber hinausgehen, was üblicherweise durch die Ausbildung und die praktischen Erfahrung im Beruf vermittelt wird.

Bevor die Verleihung eines Fachanwaltstitels beantragt werden kann, muss der Rechtsanwalt in der Regel einen mindestens 120 Stunden umfassenden Fachkurs absolvieren und mehrere Klausuren bestehen. Außerdem muss eine bestimmte Zahl von bearbeiteten Fällen im jeweiligen Fachgebiet nachgewiesen werden.