Schlagwortarchiv für: Mietrecht

Kostensteigerungen im Mietrecht Begrentze Möglichkeiten zur Erhöhung der Betriebs-/Nebenkostenvorauszahlungen

Die meisten Vermieter/Innen haben die Kosten für Strom und Gas auf die Mieter/Innen im Rahmen vertraglicher Bestimmungen umgelegt. Bestenfalls werden diese Positionen von den Mietern direkt mit den Versorgern abgerechnet.Vermieter/Innen müssen jährlich über das zurückliegende Verbrauchsjahr abrechnen. Zunächst besteht daher eine Vorleistungspflicht der Vermieter/Innen gegenüber dem jeweiligen Versorger. Die massiven Preissteigerungen führen an dieser Stelle zu einer erheblichen finanziellen Mehrbelastung für Vermieter/Innen.

Das Gesetz bietet hier nur begrenzte Möglichkeiten. § 560 BGB bestimmt, dass nach Vorlage einer Betriebs-/Nebenkostenabrechnung die Vorauszahlung angepasst werden können, sofern die Abrechnung mit einem Saldo schließt. Die Erhöhung der mieterseitigen Vorauszahlungen im laufenden Abrechnungszeitraum ist hingegen nicht gesetztlich geregelt. Eine Abhilfe ist nicht absehbar.

An dieser Stelle empfehlen wir ein gemeinsames Gespräch mit den Mieter/Innen. Hier sollte aufgezeigt werden, welche Kosten genau gestiegen sind. Es dürfte eine großes Interesse auf Mieterseite geben, dass es zu keiner massiven Nachzahlung im Folgejahr kommt, sodass die finanzielle Mehrbelastung geteilt werden kann. Diese Vereinbarung ist zwingend schriftlich zu fixieren. Ergänzend sollte auf den bestehenen Mietvertrag Bezug genommen werden.

Schon jetzt ist absehbar, dass die Preissteigerungen erhebliche Nachforderungen der Vermieter/Innen begründen.

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Eigenbedarf contra Alter des Mieters/der Mieterin Hohes Alter allein reicht nicht aus

In einer aktuellen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof erneut (Dauerbrenner) mit dem Härtegrund des Alters bei der Eigenbedarfskündigung beschäftigt.
Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis. Das Mietobjekt sollte selbst genutzt werden. Die Mieterin widersprach der Kündigung und führte ihr Alter als Härtegrund an.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass das Alter der Mieterin nicht ausreichend ist einen Härtegrund zu begründen. Dies würde im Ergebnis bedeuten, dass Mieter ab einem bestimmten Alter ein Kündigungsprivileg genießen. Dies ist von Gesetzes wegen nicht vorgesehen. Es würde auch an der notwendigen Abwägung der beiderseitigen Interessen fehlen. Insoweit ist die gewollte Lebensplanung des Vermieters bei der Abwägung zu berücksichtigen und zu respektieren.

(BGH, Urt. v 03.02.2021 -VIII ZR 68/19)

Sollten Sie einen Eigenbedarf durchsetzen wollen, sollten Sie sich frühzeitig von uns beraten lassen!

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Der baufreudige Mieter Ungenehmigte bauliche Veränderung kann das Ende des Mietverhältnisses bedeuten

Das Amtsgericht Stuttgart (Urteil vom 12.03.2021 – 35 C 1278/20, noch nicht rechtskräftig) verurteilte einen Mieter zur Räumung. Der Mieter hatte -ohne die Zustimmung des Vermieters- ein Gewächshaus und eine Stützmauer errichtet.
Der Vermieter stellte an dem Mietobjekt die Errichtung eines Stahlträgers an der Außenfassade fest. Mietvertraglich war für die bauliche Veränderung die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Der Vermieter mahnte den Mieter ab und forderte -unter Fristsetzung- den Rückbau. Der Mieter kam dieser Aufforderung nicht nach, sondern baute das Gewächshaus und errichtete eine Stützmauer. Diese Mauer ragte als Überbau zudem in das Nachbargrundstück hinein. Der Vermieter mahnte erneut ab und forderte den Rückbau. Der Mieter blieb stur und wurde daraufhin außerordentlich fristlos gekündigt.

Das Amtsgericht begründete seine Entscheidung im Kern wie folgt:

„Die Errichtung einer Stützmauer überschreite die Grenzen eines verkehrsüblichen und damit genehmigungsfreien Gebrauchs offensichtlich und durfte daher grundsätzlich nicht ohne die Zustimmung des Vermieters erfolgen“

Praxistip:

Mieter sollten bei Umbauten stets (!) die Zustimmung des Vermieters einholen und hierüber eine schriftliche Vereinbarung treffen. Inhaltlich sollte auch der Fall des Rückbaus bei Mietende geregelt werden.

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Modernisierung des Mietobjekts Umlagefähigkeit der Modernisierungskosten auf die Mieter

Wird von dem Vermieter die Mietwohnung modernisiert, indem er zum Beispiel die alten, aber noch funktionstüchtigen Fenster durch Fenster mit moderner Wärmedämmung austauscht, muss er sich bei der Modernisierungsmieterhöhung die Kosten anrechnen lassen, die er für die Erhaltung der alten Fenster einspart. Dies führt zu einer erheblichen Entlastung auf Mieterseite. Die Erhöhung wird beinahe unmöglich. Die Modernisierungsmieterhöhung muss bereits strenge gesetzliche Voraussetzungen erfüllen.
Nunmehr muss der Vermieter zusätzlich den sogenannten „Instandhaltungsanteil“ von den Modernisierungskosten abziehen.

Konkret heißt es in dem Urteil:

„Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandset-zung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGBaF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen.“

BGH, Urt. vom 17.06.2020-Az. VIII ZR 81/19

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Unrenovierte Wohnung und die Durchführung von Schönheitsreparaturen Ansprüche des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof hat heute über interessante und praxisrelevante Sachverhalte entschieden.

Hat der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine unrenovierte Wohnung und somit vertragsgemäß übernommen und wurden auch die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen, kann er vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen. Dies setzt jedoch voraus, dass eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.
Er hat sich jedoch an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen. Die Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung.

Im Urteil wird dazu wie folgt ausgeführt:
„Allerdings ist die Wiederherstellung des (vertragsgemäßen) Anfangszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien. Vielmehr ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Da hierdurch auch die Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem gegenwärtigen Mietverhältnis beseitigt werden und der Mieter nach Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Wohnung mit einem besserem als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn erhält, gebietet es der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), die jeweiligen Interessen der Vertragspartner in einen angemessenen Ausgleich zu bringen.“

In der Praxis wird der Mieter zunächst nachweisen müssen, dass sich der Zustand des Mietobjekts verschlechtert hat. Weiter muss im Einzelfall ermittelt werden, welche Schönheitsreparaturen im Einzelnen erforderlich sind.

(BGH, Urt. vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)

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Zutrittsrecht des Vermieters in Zeiten der COVID-19-Pandemie Ergänzender Beitrag

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Das Zutrittsrecht des Vermieters ist auf bestimmte Anlässe beschränkt. Selbst die Lockerungen der Corona-Maßnahmen ändert hieran nichts.
In der Regel ist eine Instandhaltung, Instandsetzung, zukünftige Modernisierungen, beabsichtigte Veräußerung oder die Neuvermietung der Grund für den Zutritt.

Der Mieter ist grundsätzlich gesetzlich zur Duldung von erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet (§ 555a BGB). Diese Duldung wird erweitert auf Modernisierungsmaßnahmen, wenn sie zuvor ordnungsgemäß angekündigt wurden (§§ 555c, 555d BGB).
Stehen an dem Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen an, ist eine Interessenabwägung vorzunehmen. Hier sind nicht nur Belange in der Person des Vermieters oder des Mieters zu berücksichtigen, sondern auch der Klimaschutz kann als Argument im Rahmen der Interessenabwägung herangezogen werden. Im Rahmen der Interessenabwägung ist darüber hinaus zu beachten, dass der Aufschub umfassender und langfristig geplanter und finanzierter Maßnahmen für den Vermieter durchaus zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen kann (BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, IMRRS 2015, 072). Es ist also nicht per se von einem Überwiegen der Mieterinteressen auszugehen.

Unaufschiebbar notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, deren Unterlassung zu erheblichen weiteren baulichen Schäden am Mietobjekt führen würde, sind ebenfalls bei Ergreifen von zumutbaren Schutzmaßnahmen vom Mieter- unabhängig von COVID-19- zu dulden.

Bei der Neuvermietung bzw. Veräußerung dürfte eine Interessenabwägung zugunsten der Mieter ausfallen. Regelmäßig besichtigen für den Mieter völlig unbekannte Personen das Mietobjekt, sodass die Gefahr einer Infektion hier überhaupt nicht abschätzbar ist.

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Wiederkehrende Probleme: Darlegungslast im Mietrecht Mangelhafte Mietsache: Darlegungslast des Mieters?

Ist eine Wohnung mangelhaft und der Mieter möchte seine Rechte geltend machen, genügt er seiner Darlegungslast hinsichtlich des Mangels dann, wenn er eine genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen vornimmt( sog. Mangelsymptome). Er muss die Ursachen für die Mangelsymptome nicht darlegen.

 

Der BGH setzt auch hier seine Rechtsprechung weiter fort (BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 268/11, Rz. 16, IMRRS 2012, 2050). Danach genügt der Mieter bei Mängeln seiner Darlegungslast mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung braucht er hingegen nicht vorzutragen.

BGH, Beschluss vom 18.12.2019 – XII ZR 67/19

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Mietausfall: Nachweispflicht des Mieters Mieter sind verpflichtet, den Zahlungsausfall glaubhaft zu machen!

In unserem letzten Beitrag haben wir bereits erläutert, dass dem Mieter bei Zahlungsausfall nicht gekündigt werden kann, wenn der Mietausfall auf Auswirkungen der Corona-Krise zurückzuführen ist. Es stellt sich die Frage, ob nun jeder Mieter die Mietzahlungen für die Monate April 2020 bis Juni 2020 einstellen darf. Dies muss eindeutig verneint werden.

Der Mieter muss Tatsachen darlegen, dass der Zahlungsausfall und die COVID-19-Pandemie in Zusammenhang stehen. Eine überwiegende Wahrscheinlichkeit reicht hierbei aus. Zur Glaubhaftmachung müssen dem Vermieter geeignete Nachweise vorgelegt werden (Arbeitgeberbescheinigungen, Bescheinigungen über die Gewährung von staatlichen Leistungen etc.).

Die pauschale Behauptung des Mieters, er zahle die Miete wegen der COVID-19-Pandemie nicht, ist nicht ausreichend.

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht RA Nils Hölschermann erhält Ernennungsurkunde

Der Präsident der Rechtsanwaltskammer Celle hat Herrn Rechtsanwalt Nils Hölschermann mit Urkunde vom 1. August 2019 gestattet, die Bezeichnung »Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht« zu führen.

Fachanwälte sind Rechtsanwälte, die auf einem bestimmten Fachgebiet besondere theoretische Kenntnisse und praktische Erfahrungen nachweisen können.

Der Titel »Fachanwalt« wird von den regionalen Rechtsanwaltskammern verliehen. Zuvor wird intensiv nach einem in der Fachanwaltsordnung festgelegten Katalog geprüft, ob die notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Der Rechtsanwalt muss nachweisen, dass er auf dem entsprechenden Fachgebiet über Kenntnisse und Fähigkeiten verfügt, die erheblich darüber hinausgehen, was üblicherweise durch die Ausbildung und die praktischen Erfahrung im Beruf vermittelt wird.

Bevor die Verleihung eines Fachanwaltstitels beantragt werden kann, muss der Rechtsanwalt in der Regel einen mindestens 120 Stunden umfassenden Fachkurs absolvieren und mehrere Klausuren bestehen. Außerdem muss eine bestimmte Zahl von bearbeiteten Fällen im jeweiligen Fachgebiet nachgewiesen werden.

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