Regelmäßig wird in notariellen Kaufverträgen die Gewährleistung für die zu veräußernde Immobilie ausgeschlossen. Danach ist es für Käufer schwerlich möglich, Schadensersatzansprüche gegen die Verkäufer durchzusetzen. Regelmäßig berufen sich die Käufer sodann auf das sogenannte Arglistige Verschweigen. In einer jüngeren Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz (Az. 13.09.2017 – 5 U 363/17) wurde schulmäßig ausgeführt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit ein arglistiges Verschweigen anzunehmen ist. Danach ist ein arglistiges Verschweigen nur dann gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Es wurde für nicht ausreichend erachtet, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Die Kenntnis des Verkäufers von den Mängeln muss durch den jeweiligen Richter festgestellt werden und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Die Beweisführung in einem Prozess, der Verkäufer kannte die Mängel, stellt regelmäßig eine hohe Hürde dar, die es zu überwinden gilt.

 

Nicht selten kommt es vor, dass ein Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses verstirbt und es keine Erben gibt. Der Vemieter hat keinen Erklärungsempfänger, gegenüber dem die Kündigung des Mietverhältnisses (Sonderkündigungsrecht nach § 564 BGB) ausgesprochen werden kann. Der Vermieter sollte beim zuständigen Nachlassgericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft beantragen. Dabei ist zu beachten, dass diese Anordnung der Nachlasspflegschaft nicht nur den „Wirkungskreis Kündigung“ umfasst, sondern auch dessen Abwicklung, insbesondere die Räumung der Wohnung. Andernsfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber dem eingesetzen Nachlasspfleger zwar kündigen, aber die sich anschließende Räumung (Anspruch auf Rückgabe der Mietsache) nicht durchsetzen. Die eigenmächtig durchgeführte Räumung der Wohnung ist grundsätzlich nicht zu empfehlen. Dies könnte gegebenenfalls strafrechtliche Konsequenzen und in jedem Fall das Risiko von Schadensersatzansprüchen später bekannt werdender Erben beinhalten.

Mietern obliegt grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht wegen der versagten Übersendung von Kopien der Abrechnungsbelege. Dabei muss der Vermieter dem Mieter/der Mieterin eine Überprüfung der Abrechnung durch Belegeinsicht angeboten haben. Winterdienstkosten können umgelegt werden, wenn sie tatsächlich entstanden sind. Dabei steht regelmäßig das Gebot der Angemessenheit der Kosten im Mittelpunkt. Selbst bei einem weniger intensiven Winter kann der Mieter nicht anführen, die Kosten für den Winterdienst seien zu hoch. Regelmäßig entstehen dem Unternehmen Vorhaltungskosten, die es gegenüber dem Vermieter abrechnet. Danach kann der Mieter nicht einfach pauschal behaupten, die Kosten seien überhöht. Er muss darlegen und beweisen, dass vergleichbare Winterdienstleistungen auf dem örtlichen Markt zu deutlich günstigeren Preisen zu erlangen wären.

Der Bundesgerichtshof hat heute in zwei viel beachteten Entscheidungen über das Kündigungsrecht äterer Bausparverträge entschieden. In der jüngeren Vergangenheit versuchten sich immer wieder Bausparkassen von teuren Bausparverträgen zu trennen. Diese Auseinandersetzungen zwischen Bausparkassen und Bausparern beschäftigte Gerichte im gesamten Bundesgebiet. Dabei fehlte es an einer abschließenden und einheitlichen Rechtsprechung. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof zugunsten der Bausparkassen entschieden, wonach die Bausparverträge gekündigt werden dürfen. Bausparverträge sind somit im Regelfall zehn Jahre nach Zuteilungsreife durch die Bausparkasse kündbar.

Zukünftig wird damit zu rechnen sein, dass Bausparkassen unter Verweis auf die Entscheidungen Bausparverträge kündigen werden und Bausparer keine Möglichkeit mehr haben, die oftmals sehr guten Zinskonditionen ihres Bausparvertrages zu behalten.

 

 

(Urteile des BGH vom 21. Februar 2017 – XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16)

Im Rahmen eines Kündigungsschutzverfahrens streiten die Parteien über das Bestehen des Arbeitsvertrages über den Ablauf der Vertragslaufzeit zum 31.08.2012 hinaus. Die Beklagte betreibt gewerbsmäßig Arbeitnehmerüberlassung. Sie schloss mit dem Kläger einen befristeten Arbeitsvertrag zum 31.8.2012. Der Kläger wurde einem Entleiher überlassen und in dessen Betrieb eingesetzt. Er arbeitete dort über den 31.08.12 hinaus und trug vor, dass er mit dem zuständigen Objektleiter vereinbart habe, dass das Arbeitsverhältnis über die Befristung hinaus bestehe. Nach Erhalt der Arbeitsunfähigkeitsbescheinigungen des Klägers ab dem 25.10.12 ließ die Beklagte diese zurückgehen mit der Begründung, dass seit 1.9.2012 kein Arbeitsverhältnis mehr bestehe. Vorsorglich kündigte die Beklagte das Arbeitsverhältnis ordentlich. Das Arbeitsgericht hat die Kündigungsschutzklage abgewiesen, weil bereits im Zeitpunkt der Kündigung kein Arbeitsverhältnis mehr bestand. Weder die Berufung noch die Revision des Klägers hatten Erfolg.

Die Klage ist unbegründet. Im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 25.10.2012 bestand zwischen den Parteien kein Arbeitsverhältnis mehr. Das Arbeitsverhältnis endete aufgrund Befristung am 31.08.2012. Die Parteien haben keinen Arbeitsvertrag für die Zeit ab dem 01.09.2012 geschlossen. Die Verlängerung des Arbeitsverhältnisses scheidet aus, da der Objektleiter nicht zum Abschluss von Arbeitsverträgen für die Beklagte bevollmächtigt war. Die Beklagte muss sich das Handeln des Objektleiters auch nicht nach den Grundsätzen der Duldungs- und Anscheinsvollmacht zurechnen lassen. Der Sachvortrag des Klägers genügte dem BAG nicht. Jedenfalls ist die Funktion als Objektleiter und Ansprechspartner in Personalangelegenheitn nicht notwendig mit dem Recht zum Abschluss von Arbeitsverträgen verbunden. Die Befugnis, die Einsatzbereiche der Arbeitnehmer festzulegen, lässt nicht auf das Recht zum Abschluss von Arbeitsvertägen schließen. Zwischen den Parteien ist auch nicht ein unbefristetes Arbeitsverhältnis gem § 15 Abs. 5 TzBfG ab dem 1.9.2012 entstanden. Jegliche Weiterarbeit genügt nicht. Die Weiterarbeit muss mit Wissen des Arbeitgebers erfolgen. Bei Leiharbeitsverhältnissen ist dem Verleiher die Kenntnis des Entleihers von der Weiterarbeit nur dann zuzurechnen, wenn der Verleiher den Entleiher zum Abschluss von Arbeitsverträgen bevollmächtigt hat oder dessen Handeln ihm nach den Grundsätzen der Duldungs- und Anscheinsvollmacht zuzurechnen ist. Für die Verlängerung des Arbeitsverhältnisses ist allein der Vertragsarbeitger zuständig. Daher setzt die Verlängerung des Arbeitsverhältnisses gem § 15 Abs. 5 TzBfG die Kenntnis des Verleihers voraus. Der Leiharbeitnehmer darf nicht schon deshalb von der Verlängerung des Arbeitsverhältnisses mit dem Verleiher ausgehen, weil der Entleiher ihn weiterbeschäftigt. Hinweis- und Kontrollpflichten des Verleihers scheiden auch aus, weil dem Arbeitnehmer die Befristung des Arbeitsverhältnisses bekannt war.